Kyjivas. Ukrainos žemės rinkos reformatoriai prieš dvejus metus net įsivaizduoti negalėjo, su kokiais sunkumais susidurs įgyvendindami pertvarką. Žemės reforma karo sąlygomis – unikali ir dramatiška Ukrainos patirtis.

Reformos išvakarėse buvo nuogąstaujama, kad kaimiečiai už butelį degtinės atsisakys vertingiausio savo turto, kad iš reformos pelnysis dalis vietos valdininkų, atverdami kelius į juodžemio regiono rinką užsienio, visų pirma Rusijos, kapitalui.

Dabar šias grėsmes, palyginti su Rusijos agresija, galima laikyti visiškai nereikšmingomis. Net nėra prasmės kalbėti apie sudėtingas žemių užvaldymo schemas, kai rusai tai daro ginklu, pelnydamiesi iš okupuotų teritorijų!

Tačiau apskritai vertinant žemės rinkos reformos reformos eigą, optimistinių gaidų daugiau nei pesimistinių.

Kas nepavyko

Dėl Rusijos agresijos nesudaryta daugiau kaip 102 tūkst. žemės ūkio paskirties žemės pirkimo-pardavimo sutarčių, kurių bendra apimtis – 282 000 ha, vertė – 11,5 mlrd. grivinų (287,9 mln. Eur), o tai sudaro 0,2 proc. šalies BVP.

Didžiausi nuostoliai – daugiau nei 2,7 mlrd. grivinų (apie 69 mln. Eur) – užfiksuoti Charkivo srities žemės rinkoje, kuri iki Rusijos įsiveržimo buvo tarp reformos lyderių. Beveik 1,17 mlrd. grivinų (apie 213,6 mlrd. Eur) neteko Chersono srities žemės rinka. Mažiausi rinkos nuostoliai vakariniuose Ukrainos regionuose.

Prieš šešerius metus Ukrainoje vyko protestai prieš žemės rinkos reformą. Nuotraukoje – 2017 m. protestas Kyjive su šūkiu „Neleisime išvogti žemės!“ (Shutterstock nuotr.)

Remiantis 2023 m. pirmo pusmečio rezultatais, visuose regionuose, išskyrus okupuotus, pastebimai atsigavo sandorių apimtys, o kai kuriuose vakarų regionuose - Užkarpatės, Ivano Frankivsko ir Černivcų srityse – net viršyti 2021 m. rezultatus. (atitinkamai +16 proc., +22 proc. ir +10 proc.).

Vidutinė svertinė žemės ūkio paskirties žemės kaina nacionaline valiuta ir toliau nuosaikiai auga: 2023 m. birželį vieno hektaro kaina pasiekė 37 200 grivinų (933 Eur/ha). Komercinės paskirties žemės kainos tradiciškai yra šiek tiek aukštesnės nei kitos žemės ūkio paskirties žemės. Pagrindiniai kainodaros veiksniai yra žemės sklypų geografinė padėtis fronto linijos atžvilgiu, taip pat norminis piniginis vertinimas.

Tarp žemės ūkio paskirties žemės rinkos sandorių pirmauja nuoma ir paveldėjimas, o pirkimo-pardavimo sandoriai užima trečią vietą. Net 94 proc. pirkimo-pardavimo sutarčių nuo 2023 m. pradžios sudarė pirkėjai, kurie ir anksčiau naudojo žemę prekinei gamybai rr asmeniniam valstiečių ūkiui.

Prekinė žemė pirmąjį pusmetį brangiausia buvo Ivano-Frankivsko srityje – daugiau kaip 70 000 grivinų už hektarą (1 755 Eur), pigiausia – karo veiksmų apimtose Chersono ir Zaporižės srityse, kur rinka nepasižymi likvidumu.

Įdomūs skaičiai

Ukrainos bankų žemės ūkio sektoriaus įmonėms suteiktų paskolų suma 2023 m. gegužės mėn. pabaigoje sudarė 110,91 mlrd. grivinų (2,78 mlrd. Eur). Žemės ūkio paskirties žemė, kaip paskolų grąžinimo užtikrinimo šaltinis, įvardytas tik 6 proc. kreditavimo sutarčių, sudarytų 2022 m. kovą–gegužę (kreditų suma – 31,2 mln. grivinų arba 780 tūkst. Eur).

„Skolinimo su žemės ūkio paskirties žeme potencialas yra gerokai didesnis. Todėl būtina laiku atverti (nuo 2024 m. sausio 1 d.) žemės ūkio paskirties žemės rinką juridiniams asmenims, pasirūpinti, kad kuo anksčiau pradėtų funkcionuoti Žemės ūkio paskolų dalinio garantavimo fondas, o Ukrainos nacionalinis bankas, remdamasis turimais sandorių kainų duomenimis, iš naujo įvertintų žemės ūkio paskirties žemės, kaip užstato, likvidumo koeficientą“, – pabrėžė tyrimo projekto „Nenugalimoji žemė“ vadovas, Kyjivo ekonomikos mokyklos viceprezidentas Oleg‘as Nivyevskyi‘us (Olegas Nivjevskijus).

Šiame kontekste Ukrainos bankų asociacijos projektų biuro vadovas Dmytro Glinskyi‘us (Dmitro Glinskijus) pabrėžia: „Bankai nesiliauja skolinti, nors apimtys nėra įspūdingos. Tai suprantama, nes yra rizika, susijusi su karu. Susidarė kiek paradoksali situacija: bankų sistema atrodo itin likvidi ir turi pakankamai kapitalo, tačiau iš tikrųjų skolinti yra labai rizikinga. Tačiau žemės ūkio paskirties žemė, kaip visavertis užstato objektas, savaime iš dalies sprendžia skolinimo apimties problemas. Tiesą sakant, tai visiškai naujas bankų turtas, kurio apimtys šiuo metu beveik nereikšmingos. Suprantame, kad žemės rinkoje dar neatsiskleidė didžiulis paklausos potencialas, jis tarsi budėjimo režime. Todėl labai svarbios yra papildomos rizikos mažinimo priemonės, pavyzdžiui, dalinės kredito garantijos. Tai ypač aktualu smulkiems ir vidutiniams žemės ūkio gamintojams“.

Projekto „Nugalimoji žemė“ komanda 2023 m. liepą atliko apklausą „Žemės rinkos poveikis bendruomenių gerovei ir atkūrimui“. Net 81 proc. respondentų teigiamai įvertino žemės rinkos atvėrimo poveikį bendruomenių ekonominei gerovei, o 62 proc. įsitikinę, kad atsivėrus rinkai pagerėjo žemės ūkio paskirties žemės savininkų finansinė būklė.

Be to, 77 proc. apklaustųjų mano, kad žemės ūkio paskirties žemės rinkos plėtra prisidės bendruomenių atstatymo pasibaigus karui. Daugiau kaip 82 proc. įsitikinę, kad tam pasitarnaus įstatymai, leidžiantys parduoti valstybinę ir savivaldybių žemę elektroniniuose aukcionuose. Daugiau kaip pusė apklaustųjų pritaria teiginiui, jog neatlygintino žemės ūkio naudmenų perdavimo piliečių nuosavybėn panaikinimas yra viena iš būtinų ekonomikos atsigavimo sąlygų.

Tarpinių rezultatų vertinimas

Ukrainos agrarinės politikos ir maisto ministras Mykola Solskyi‘us (Mykola Solskijus) pagrindiniu reformos rezultatu laiko „paslėptos žemės rinkos“ sąvokos nunykimą. Be to, investuotojai ir ūkininkai ėmė rūpintis verslais, kurių anksčiau nesiėmė, nes tai stabdė buvusi pseudorinka. Kaip pavyzdį M. Solskyi‘us pateikė naujų sodų steigimą: „Ukrainoje per kelis dešimtmečius iki reformos buvo įveista šiek tiek daugiau nei 20 000 ha naujų technologinių sodų su laistymo sistemomis, o per karo metus – daugiau nei 2 000 hektarų“.

Pasak agrarinės politikos ir maisto viceministro Denys‘o Bashlyk‘o (Denysas Bašlykas), žemės rinkai du dešimtmečius galiojo moratoriumas, bet buvo ir pilkų, nelegalių ar pusiau legalių žemės atėmimo schemų. Tokiomis sąlygomis reikėjo formuoti rinką. „Tai kompromisų rinka! Iš šio siauro koridoriaus turėjome išeiti su maksimalia ekonomine nauda. Manau, kompromisas pasiteisino! Paklausa viršija pasiūlą. Tai pergalė prieš vieną iš populiarių mitų, esą visa žemė bus išparduota. To neįvyko“, - sakė jis. 

Ukrainos agrarinio verslo klubo generalinio direktoriaus Roman‘o Slastyon‘o (Romanas Slastionas) nuomone, tarpiniai pirmojo žemės rinkos įgyvendinimo etapo rezultatai beveik atitinka lūkesčius. Neabejotina, karas daro didelę įtaką ekonominiams rodikliams – žemės kainų augimo dinamika nebuvo tokia, kokios tikėtasi, o sandorių skaičius buvo šiek tiek mažesnis, nei planuota. Dėl Rusijos agresijos reformos įgyvendinimas buvo sutrikęs, bet ne ilgiau kaip mėnesį.

Reformos įvedimo išvakarėse diskutuota dėl žemės pirkimo-pardavimo sutarčių apmokestinimo. „Didelių mokesčių už sandorius nėra. Viena iš priežasčių, kodėl to nereikėtų daryti, tai rizika paversti šią rinką grynųjų pinigų rinka. Todėl manome, kad žemės sandorių neapmokestinimo reikėtų laikytis ir ateityje“, – pabrėžė ministras.

Ar įgis žemės užsieniečiai?

Vienintelis pagrindas, kuriuo remdamiesi užsienio valstybių piliečiai ir Ukrainos pilietybės neturintys asmenys gali įgyti žemės ūkio paskirties žemės sklypų privačios nuosavybės teisę, yra paveldėjimas. Tačiau net ir tuo atveju jie privalo per metus žemę perleisti.

Jeigu užsienio valstybės pilietis ar asmuo be pilietybės per metus neperleidžia žemės sklypo žemės ūkio reikmėms, tokiai žemei teismo sprendimu taikomas priverstinis atėmimas.

Asmuo, kuriam perduodama nuosavybės teisė į žemės sklypą ir kuris negali įgyti nuosavybės teisės į šią žemę, gali ją išsinuomoti.

Rinkos analitikai skeptiškai vertina Ukrainos žemės rinkos atvėrimą užsieniečiams (net ir ES šalių piliečiams), net ir tuo atveju, jei Ukraina greitai įstotų į ES. Į klausimą „kodėl?“ atsakoma, kad tai yra pagrindinis Ukrainos turtas.

Ukrainos žemės ūkio paskirties žemės rinka jau dabar gali atnešti bent 10 mlrd. grivinų (daugiau nei 24 mln. Eur) papildomų pajamų į biudžetą per metus. Bet pagrindiniai rinkos pranašumai atsiskleis ateityje. Antrasis reformos etapas – rinkos atvėrimas juridiniams asmenims (tačiau susijusiems su Ukrainos piliečiais), prasidėsiantis 2024 m. sausio 1 d., ir maksimalaus perkamo žemės ploto padidinimas iki 10 000 ha (ankstesnė riba – 100 ha) – gali atnešti papildomus 1–2,7 proc. BVP kasmet ateinančius trejus metus.

Anot Ukrainos bankų asociacijos projektų biuro vadovo Dmytro Glinskyi‘aus, antrojo reformos etapo pradžia, t. y. žemės rinkos atvėrimas juridiniams asmenims, akimirksniu padidins žemės ūkio paskirties žemės likvidumą.

Kaip bebūtų, įmonės turi teisę legaliai investuoti pinigus į Ukrainos žemę, o žemės savininkai – gauti nemažą pelną. Na, o tai, kad žemės ūkio sektoriaus reformą tęsiama net karo sąlygomis, yra signalas partneriams, kad šioje srityje stabtelėjimų nebus.