23 10 24 Mano ukio prenumerata 2024 23 04 15 Gauti naujienas mobili žurnalas
Mano Ūkis 2021/12
Žemės ūkio paskirties žemės vertė kasmet didėja
  • Dr. Andrius DELTUVAS ŽŪIKVC
  • Mano ūkis

Derlingos žemės pasiūlai nuolat traukiantis, o paklausai augant, jos vertė kristi nelinkusi: nors žemės pardavimo sandorių ir sumažėjo, pirkimo ir nuomos kainos 2020 m. stabiliai augo. Ir žemės ūkis, palyginti su kitais sektoriais, padarė didžiausią įtaką lietuviškos kilmės prekių metiniam eksporto augimui.

Intelektualiosioms technologijoms vis labiau skverbiantis į kasdienybę, modernėja ir žemės ūkio sektorius: diegiamos įvairios skaitmeninės žemės ūkio technologijos, laukų ir pasėlių stebėsenai pasitelkiami dronai, analizuojami palydovų duomenys, kuriami skaitmeniniai registrai, leidžiantys sektoriaus dalyviams ir potencialiems investuotojams patogiai analizuoti duomenis ir priimti sprendimus. Dėl šių priežasčių investicinė grąža iš žemės auga. Vis dėlto pajamų skirtumas tarp miesto ir kaimo gyventojų išlieka gana didelis – vidutinės kaimo gyventojų pajamos 2020 m. sudarė 1 024 eurus.

Sandorių dinamika 2010–2020 metais

Registrų centro duomenimis, 2020 m. registruoti 8 243 žemės ūkio paskirties žemės pardavimo sandoriai, t. y. beveik 11 proc. mažiau negu 2019 m. Nuoseklus sandorių augimas fiksuotas 2010–2013 m., o jau 2014 m. – 40 proc. kritimas.

Nuo 2014 iki 2020 m. pardavimo sandorių skaičius stabilizavosi, kildamas 1,9– 4,6 proc. arba krisdamas 0,9–14,9 proc., tačiau 2013 m. rezultatų nepasiekė.

Nepaisant sandorių mažėjimo, 2010– 2020 m. žemės ūkio paskirties žemės pardavimo kaina nuolat augo – 2020 m., palyginti su 2019-aisiais, pakilo 3 proc. Derlingų žemės sklypų pasiūla vis mažėja, o paklausa – priešingai, todėl ir ateityje tikėtina kainų augimo tendencija.

Žemės vertė ir įtaka eksportui

Registrų centro duomenimis, visų šalyje esančių žemės sklypų vidutinės rinkos vertės dėl rinkos pokyčių per 2020 m. vidutiniškai padidėjo apie 6 proc., žemės ūkio paskirties žemės sklypų – apie 10 procentų.

Statistikos departamento duomenimis, 2020 m. Lietuvos eksportas siekė 28,69 mlrd. eurų. Iš Lietuvos eksportuota žemės ūkio ir maisto produktų už 6,08 mlrd. Eur, t. y. 11,4 proc. daugiau negu 2019 m. Žemės ūkio ir maisto produktų eksportas sudarė 21,19 proc. viso šalies prekių eksporto, t. y. 2,8 proc. daugiau negu 2019 metais.

Bendroji žemės ūkio produkcijos vertė 2020 m., palyginti su 2019 m., padidėjo 5,2 proc. to meto kainomis. Augalininkystės produkcijos vertė padidėjo 9,9 proc., o gyvulininkystės produkcijos vertė sumažėjo 3,1 procento.

Daugiausia produkcijos eksportuota į Rusiją, Latviją, Vokietiją ir Lenkiją.

Pirkimo–pardavimo, nuomos ir panaudos sandoriai

Remiantis NŽT Žemės fondo duomenimis, iki 2020 m. pabaigos buvo įregistruotos 657 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės (be sodininkų bendrijų) pardavimo sutartys, kuriomis valdomas žemės plotas sudarė 561 ha (beveik 36 proc. mažiau negu 2019 m.). Daugiausia valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo sandorių sudaryta Vilniaus (112) ir Kauno (107) apskrityse. Pagal valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotą, perleistą per pardavimo sandorius, pirmavo Kauno (90 ha), Tauragės (85 ha), Vilniaus (78 ha) ir Panevėžio (71 ha) apskritys.

Iki 2020 m. pabaigos Nekilnojamojo turto registre (NTR) buvo įregistruotos 112 232 privačios ir 78 080 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutarčių, kuriomis išnuomotas atitinkamai 588 371 ir 157 799 ha žemės plotas. Palyginti su 2019 m. laikotarpiu, 2020 m. privačiomis sutartimis išnuomotas žemės plotas padidėjo apie 2,5 proc., valstybinės žemės – beveik 6,5 procento.

Iki 2020 m. pabaigos NTR buvo registruotos 453 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės panaudos sutartys, kuriomis valdytas 8 634 ha plotas (1 proc. mažesnis negu 2019 m.), ir 58 012 privačios žemės ūkio paskirties žemės panaudos sutarčių, kuriomis valdytas plotas sudarė 217 406 ha (0,7 proc. daugiau negu 2019 m.).

Registrų centro duomenimis, 2020 m. šalyje buvo fiksuojama apie 61 100 apleistų žemės ūkio paskirties žemės sklypų, kurių užimamas plotas siekė 34 300 ha, t. y. 0,53 proc. viso šalies ploto. Daugiausia apleistos žemės ūkio paskirties žemės sklypų buvo Vilniaus r. (2 900 ha), Molėtų (2 500 ha), Zarasų (2 100 ha), Utenos (1 900 ha), Trakų (1 900 ha) ir Ignalinos (1 400 ha) rajonų savivaldybėse. Palangos savivaldybėje nebuvo nė vieno apleisto žemės ūkio paskirties žemės sklypo.

Žemės fondas

Valstybinio žemės fondo duomenimis, 2020 m. sausio 1 d. žemės ūkio naudmenos sudarė 3 399 068 ha, t. y. 52,02 proc. šalies ploto: 2 976 278 ha sudarė ariamoji žemė, 405 714 ha – pievos ir natūralios ganyklos, 17 075 ha – kolektyviniai sodai.

Per 2020 m. žemės ūkio naudmenų plotas sumažėjo 0,18 proc. ir metų pabaigoje sudarė 3 392 958 ha: ariamosios žemės plotai padidėjo 0,4 proc. ir metų pabaigoje sudarė 2 988 241 ha, pievų ir natūralių ganyklų plotas sumažėjo 4,52 proc. iki 387 395 ha, kolektyvinių sodų plotas padidėjo 1,45 proc. ir užėmė 17 322 ha šalies teritorijos.

Šalyje 2020 m. pabaigoje privačios nuosavybės teise buvo registruoti 1 243 879 žemės ūkio paskirties žemės sklypai (be kolektyvinių sodų), kurie užėmė 3 488 774 ha šalies ploto. Daugiausia tokių sklypų registruota Vilniaus (180 tūkst.), Kauno (173 tūkst.) ir Šiaulių (160 tūkst.) apskrityse. Pagal žemės ūkio paskirties žemės sklypų plotą toliau pirmauja Šiaulių (520 tūkst. ha), Panevėžio (471 tūkst. ha), Kauno (448 tūkst. ha) ir Vilniaus (407 tūkst. ha) apskritys.

Pirkimo ir nuomos kainų palyginimas

Remiantis ŽŪIKVC ir Registrų centro duomenimis, vidutinė 2020 m. ariamosios žemės pirkimo kaina buvo 4 127 Eur/ha, o tai 4,24 proc. daugiau negu 2019 m., kai kaina siekė 3 959 Eur/ha. Vidutinė ariamosios žemės pirkimo kaina 2020 m., palyginti su 2011-aisiais, išaugo daugiau kaip 3,4 karto.

Vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kaina 2020 m. siekė 2 840 Eur / ha (12,12 proc. daugiau negu 2019 m. – 2 533 Eur/ha). Palyginus 2020 ir 2011 m. vidutines šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kainas, matyti, kad jos išaugo 3,6 karto.

Vidutinė šalies ariamosios žemės nuomos kaina 2020 m. siekė 154 Eur/ha (beveik 7 proc. daugiau nei 2019 m. – 144 Eur/ha). Palyginus 2020 ir 2011 m. vidutines šalies ariamosios žemės nuomos kainas, matyti, kad jos išaugo daugiau kaip 2,5 karto.

Vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės nuomos kaina 2020 m. buvo 128 Eur/ h a – net 37,6 proc. daugiau nei 2019 m. (93 Eur/ha). Nuo 2011-ųjų šalies vidutinė pievų ir ganyklų žemės nuomos kaina išaugo 3,88 karto.

Stebint beveik 10 metų žemės ūkio paskirties žemės pirkimo ir nuomos kainų dinamiką, ilguoju laikotarpiu ir toliau tikėtinas pirkimo ir nuomos kainų augimas. Tokiam augimui įtaką daro įvairūs veiksniai: žemės produktyvumas, auganti tikėtina grąža, laisvų derlingų žemės sklypų trūkumas, palanki paramos politika, stiprėjančios ūkininkų pozicijos, leidžiančios formuoti stambesnius sklypų masyvus, kylanti viso šalies nekilnojamojo turto vertė ir galiausiai suvokimas žemės, kaip vertybės, kurios resursai yra riboti.

Ariamosios žemės našumas ir kainos

Registrų centro ir ŽŪIKVC duomenimis, 2020 m. mažiausios ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos buvo Šalčininkų (1 807 Eur/ha), Varėnos (1 857 Eur/ha) ir Zarasų (1 863 Eur/ha) rajonų savivaldybėse. Gana žemos vidutinės pirkimo kainos yra žemiausių našumo Ariamosios žemės, pievų ir ganyklų vidutinės pirkimo kainos šalyje 2011–2020 m., Eur/ha 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ariamoji žemė Pievos ir ganyklos 2019 2020 Šaltinis – ŽŪIKVC ir pagal specialųjį ŽŪIKVC užsakymą VĮ „Registrų centras“ pateikti fiksuotos imties duomenys balų ariamosios žemės skypus turinčių Ignalinos (1 921 Eur/ ha) ir Švenčionių (2 271 Eur / ha) rajonų savivaldybėse.

Derlingiausios ariamosios žemės sklypų, įvertintų aukščiausiais žemės našumo balais, vidutinės pirkimo kainos siekė maždaug nuo 4 374 iki 6 555 Eur/ ha. Tokių žemės sklypų daugiausia buvo Šiaulių, Panevėžio, Marijampolės ir Kauno apskrityse. Savivaldybių lygmeniu aukščiausios kainos fiksuotos Joniškio (6 555 Eur/ ha), Pasvalio (6 422 Eur/h a), Šakių (6 345 E ur/ ha), Pakruojo (5 772 Eur/ha), Vilkaviškio (5 735 Eur / ha), Kėdainių (5 610 Eur/ha) rajonų savivaldybėse.

Mažiausios ariamosios žemės vidutinės nuomos kainos 2020 m. fiksuotos žemą našumo balą turinčiose Druskininkų (20 Eur/ha), Varėnos (46 Eur/ha) savivaldybėse, taip pat Pagėgių (46 Eur/ha), Zarasų r. (36 Eur/ha), Trakų r. (54 Eur/ha) ir Šalčininkų r. (57 Eur/ha) savivaldybėse.

Didžiausiomis ariamosios žemės vidutinėmis nuomos kainomis 2020 m. išsiskyrė aukštą žemės našumo balą turinčios Tauragės (213 Eur/ha), Joniškio (195 Eur/ha), Pakruojo (185 Eur/ha), Šakių (184 Eur/ha), Kėdainių (185 Eur/ ha), Skuodo r. (192 Eur/ha) ir Kretingos (185 Eur/ha) rajonų savivaldybėse.

Palyginus derlingiausių ir mažiausio produktyvumo ariamosios žemės pirkimo kainas matyti, kad jos skiriasi kiek daugiau nei 3,6 karto. O skirtumas tarp produktyviausių ir nederlingiausių ariamosios žemės nuomos kainų už hektarą siekia net apie 10 kartų.

Pažymėtina, kad miesto teritorijoje esančių ariamosios žemės sklypų kainos ne visuomet atspindi realią situaciją.

Vidutinės ariamosios žemės kainos

Ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos 2020 m., palyginti su 2019 m., augo beveik visose Lietuvos apskrityse. Didžiausias augimas fiksuotas Alytaus, Tauragės, Utenos ir Vilniaus apskrityse, atitinkamai siekęs beveik 22, 19, 15 ir 15 proc. Klaipėdos apskrityje kainos augo daugiau nei 7 proc., Marijampolės – 4 proc., Šiaulių ir Telšių apskrityse – 2,4 proc. Kauno apskrityje išryškėjo nedidelis vos 0,4 proc. siekęs kainų augimas. Panevėžio apskrityje kainos sumažėjo 2 proc. Vidutinė ariamosios žemės pirkimo kaina šalyje 2020 m., palyginti su 2019 m., augo apie 4,2 procento.

Ariamosios žemės pirkimo kainos 2015–2020 m. stabiliai augo vienintelėje Telšių apskrityje, kiekvienais metais didėdamos nuo 2 iki 14,4 proc. Šiaulių apskrityje kainos didėjo kasmet, išskyrus 2019 m., kai fiksuotas labai nežymus kainų kritimas. Visose kitose šalies apskrityse kainos svyravo: tai augo į viršų, tai krito žemyn. Didesni vidutinių ariamosios žemės pirkimo kainų svyravimai 2015– 2020 m. buvo Klaipėdos ir Vilniaus apskrityse, čia kainos augo 1–25 proc. arba krito 1–11 procentų.

Lyginant vidutines ariamosios žemės pirkimo kainas su 2015 m., matyti, kad 2020 m. visose apskrityse jos stabiliai augo 1–1,6 karto. Daugiausia – Utenos, Šiaulių ir Telšių apskrityse, atitinkamai 1,6, 1,54 ir 1,54 karto, mažiausiai – Klaipėdos apskrityje (2,5 proc.).

Ariamosios žemės vidutinės nuomos kainos

Aukščiausios vidutinės ariamosios žemės nuomos kainos 2020 m. buvo Kauno, Marijampolės ir Šiaulių apskrityse, atitinkamai 173, 168 ir 168 Eur/ha. Žemiausios – Utenos, Vilniaus ir Telšių apskrityse, atitinkamai 87, 110 ir 119 Eur/ha.

Ariamosios žemės vidutinės nuomos kainos 2020 m., palyginti su 2019 m., labiausiai augo Telšių, Alytaus, Vilniaus ir Klaipėdos apskrityse – atitinkamai 32, 30, 22 ir 20 proc. Kiek mažesnis (4–15 proc.) nuomos kainų augimas buvo Marijampolės, Šiaulių, Tauragės ir Kauno apskrityse. Panevėžio ir Utenos apskrityse nuomos kainos krito atitinkamai 6,3 ir 2,2 proc. Šalies mastu vidutinė ariamosios žemės nuomos kaina augo beveik 7 procentais.

Lyginant 2015–2020 m. laikotarpio duomenis, visose Lietuvos apskrityse matyti gana dinamiški nuomos kainų pokyčiai: didžiausi svyravimai fiksuojami Alytaus ir Panevėžio, mažiausi – Utenos ir Vilniaus apskrityse. Minimu laikotarpiu kainos visą laiką daugiau ar mažiau augo Šiaulių ir Tauragės apskrityse.

Lyginant 2020 m. ariamosios žemės nuomos kainas su 2015-ųjų kainomis, matyti, kad jos augo vidutiniškai 1,9 karto. Net 4 kartus kainos didėjo Tauragės apskrityje, 2 kartus – Kauno, Alytaus ir Šiaulių apskrityse. Mažiausias (apie 13 proc.) nuomos kainų augimas buvo Utenos apskrityje.

Nagrinėjant vidutines ariamosios žemės nuomos kainas ir jų kitimo dinamiką, verta paminėti, jog lyginant vertinami oficialiai registruotų sandorių šalių pateikti skaičiai ir sumos, kurie nuo faktinės situacijos gali skirtis.

***

Žemės įsigijimą kontroliuoja valstybė

Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pataisos, įsigaliojusios 2020 m. liepos 1 d., sustiprina žemės ūkio paskirties žemės perleidimo kontrolę, kad asmenys nuosavybės teise neįgytų daugiau žemės ūkio paskirties žemės, nei leidžiama pagal įstatymą.

Įstatymo nuostatomis Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT) buvo įtvirtinta teisė tikrinti, kilus įtarimui, žemės ūkio paskirties žemės perleidimo sandorio atitiktį įstatymo nuostatoms ir reikalauti iš valstybės ar savivaldybių institucijų, kitų juridinių ir fizinių asmenų bei užsienio subjektų pateikti dokumentus ir informaciją, susijusią su žemės ūkio paskirties žemės įsigijimu. Atlikusi patikrinimą ir nustačiusi pažeidimą dėl didžiausio galimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemės ploto, per 20 darbo dienų nuo pažeidimo nustatymo dienos NŽT asmeniui turės pasiūlyti per 3 mėnesius nuo pasiūlymo gavimo parduoti valstybei už žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo kainą arba vidutinę rinkos vertę viršijančią žemės ūkio paskirties žemės ploto dalį.

Jeigu nustatytas viršijantis žemės ūkio paskirties žemės plotas sudarys tik žemės sklypo dalį ir pagal teisės aktų nuostatas, reglamentuojančias žemės sklypų formavimą, padalijus žemės sklypą, negalima bus suformuoti racionalių ribų ir dydžio žemės ūkio paskirties žemės sklypų, bus teikiamas pasiūlymas parduoti visą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, o asmeniui nesutikus, teikiamas pasiūlymas dėl žemės sklypo dalies, viršijančios gyvulininkystei plėtoti pagal šį įstatymą įsigyto 500 ha žemės ploto ribą, perleidimo.

Jeigu asmuo nesutiks su pasiūlymu, NŽT, gindama viešąjį interesą, galės pareikšti ieškinį teismui dėl žemės ūkio paskirties žemės, įsigytos pažeidžiant įstatymo nuostatas, perdavimo valstybės nuosavybėn.