Žemės ūkio paskirties žemės rinka 2019 m. buvo pasyvi. Pirkimo–pardavimo sandorių skaičius, palyginti su 2018 m., nedaug pakito, išliko stagnacijos tendencija, kuri tęsiasi porą metų. Vis dar juntama ir žemės įsigijimo „saugiklių“ įstatymo įtaka, apribojusi stambių turtingų įmonių galimybę įsigyti žemės.

Bankų požiūris į smulkiuosius ūkininkus (dažniausiai vyresnio amžiaus), ieškančius finansavimo šaltinių ūkiams plėsti ir modernizuoti, išliko atsargus. Įprastą žemės ūkio srityje dirbančių ūkininkų nerimą dėl klimato sąlygų įtakos derliui sustiprino 2019 m. pabaigoje Europos Komisijos priimta Žaliojo kurso strategija, ateinančius dešimtmečius neišvengiamai turėsianti įtakos visam agrariniam sektoriui.

Sandorių dinamika 2010–2019 metais

Registrų centro duomenimis, 2010– 2019 m. žemės ūkio paskirties žemės sandorių skaičius stabiliai augo 10– 20 proc. iki 2013 m., o šiems pasibaigus buvo fiksuotas beveik 40 proc. siekiantis sandorių skaičiaus kritimas. Sandorių kiekis 2014–2016 m. sumažėjo ir stabilizavosi, tačiau taip ir nepasiekė 2013 m. aukštumų. 2017 m. žemės ūkio paskirties žemės sandorių šiek tiek sumažėjo, o įsigaliojus Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymui 2018 m. krito beveik 15 proc. Sandorių skaičius 2019 m., palyginti su 2018 m., augo, tačiau augimas sudarė vos 2 procentus.

Įstatymų pakeitimai

Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pakeitimai, įsigalioję 2020 m. sausio 1 d., numato, kad visus žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektus organizuoja atitinkamos savivaldybės administracijos direktorius, neatsižvelgiant į tai, ar projektas rengiamas miestų ir miestelių ar kaimo gyvenamosiose teritorijose.

Žemės įstatymo pakeitimo nuostatomis įtvirtinta privačių žemės sklypų savininkų teisė iš valstybės be aukciono pirkti ne didesnius kaip 3 ha laisvos valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotus, įsiterpusius tarp nuosavybės teise valdomų žemės sklypų. Įsiterpusiais ir galimais pirkti laisvos žemės plotais laikomi tokie valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotai, kuriuose negalima suformuoti racionalių ribų ir dydžio žemės ūkio paskirties žemės sklypų. Įsiterpusį plotą pirmumo teise gali pirkti jį nuomojantis ar laikinai naudojantis besiribojančio žemės sklypo savininkas. Sklypai, kurie ribojasi su keliais, nelaikomi įsiterpusiais, todėl lengvatinėmis sąlygomis be aukciono tokie sklypai neparduodami.

Patikslintas ir Žemės reformos įstatymas, kuris sudaro galimybę besiribojančių žemės sklypų savininkams be aukciono įsigyti į privačią žemės ūkio paskirties žemę įsiterpusius medžių savaiminukais apaugusios valstybinės ne miško žemės plotus, sudarančius atskirus, ne didesnius kaip 3 ha sklypus.

Žaliojo kurso įtaka

Europos žaliojo kurso strategijos įgyvendinimas neabejotinai palies žemės ūkio paskirties žemės naudotojus, savininkus, žemdirbius, ūkininkus. Vien kovertas tikslas pasiekti, kad iki 2050 m. Europos Sąjungos poveikis klimatui taptų neutralus.

Žemės ūkiui tenka 10,3 proc. ES išmetamų šilumos efektą sukeliančių dujų, beveik 70 proc. šio kiekio tenka gyvulininkystės sektoriui, o gyvūninei produkcijai naudojama 68 proc. visos žemės ūkio paskirties žemės. EK deklaruoja sudarysianti palankesnes sąlygas teikti rinkai tvarius ir novatoriškus pašarų priedus, taip siekiant sumažinti gyvūninės produkcijos poveikį aplinkai ir klimatui.

Europos Komisijos manymu, reikia skubiai mažinti priklausomybę nuo pesticidų ir antimikrobinių medžiagų, naudoti mažiau trąšų, plėsti ekologinį ūkininkavimą, didinti gyvūnų gerovę, stabdyti biologinės įvairovės nykimą.

ES biologinės įvairovės strategijos viena iš krypčių numato nualintų sausumos ir jūrų ekosistemų visoje Europoje atkūrimą:

• žemės ūkio paskirties žemėse siekiama gausinti didelės biologinės įvairovės kraštovaizdžio elementus, didinti ekologinio ūkininkavimo mastą;
• iki 2030 m. sumažinti pesticidų naudojimą ir kenksmingumą iki 50 proc. ES kelia siekį ieškoti naujoviškų derliaus apsaugos nuo kenkėjų ir ligų būdų, įtraukti novatoriškų saugių metodų naudojimą, gerinant maisto sistemos tvarumą.

Įgyvendinant strategiją „Nuo lauko iki stalo“ numatyta, kad 2021–2027 m. ne mažiau kaip 40 proc. viso Bendrosios žemės ūkio politikos biudžeto ir ne mažiau kaip 30 proc. Jūrų reikalų ir žuvininkystės fondo lėšų būtų skirta veiksmams klimato kaitos srityje.

Lietuvos ūkininkai, žemės ūkio paskirties žemės savininkai prieštaringai vertina „Nuo lauko iki stalo“ ir biologinės įvairovės strategijas. Ūkininkai nuogąstauja dėl Europos žaliojo kurso keliamų „grėsmių“. Baiminasi, kad įgyvendinant strategijas gali būti nueita ne diskusijų su visuomene keliu, bet nustatant mokesčius ar kitus ribojimus, dėl kurių ūkininkams tiesiog neapsimokės verstis viena ar kita veikla. Vienas pavyzdžių – gyvulininkystės sektorius, kuriam numatoma taikyti papildomus mokesčius dėl keliamos taršos.

Kitas nepasitenkinimą keliantis aspektas – delsimas suvienodinti Lietuvos ir kitų Baltijos šalių tiesiogines išmokas su ES vidurkiu.

Įgyvendinant Žaliojo kurso gaires, gamybos kaštai gali išaugti. Lietuvos ūkininkai nuogąstauja, kad ES ūkininkų pagaminama produkcija gali būti brangesnė, todėl nekonkurencinga. Pasipiktinimą ūkininkams kelia tai, jog daug metų diskutuojama apie novatoriškas, prieinamas, aplinkai saugias augalų apsaugos priemones, mokslininkų sukurtas atsparias klimato pokyčiams augalų veisles, tačiau kol kas visa tai tik vizijos ir pažadai.

Daug žemdirbių kritikos sulaukia iškeltas tikslas iki 2030 metų pasiekti, kad ne mažiau kaip 25 proc. ES žemės ūkio paskirties žemės būtų naudojama ekologiniam ūkininkavimui. Kritikų teigimu, tokio tikslo iškėlimas neparemtas jokiais ekologinių produktų rinkos tyrimais. Negana to, nėra vertinami kaštai, kuriuos patirtų ūkininkas, turintis per trumpą laiką perorientuoti ūkį į ekologinį, jį modernizuoti, o galiausiai tikėtis gauti teisingą kainą už ūkio produktus.

Remiantis Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centro (ŽŪIKVC) 2019 m. duomenimis, 46 proc. Lietuvos ūkininkų amžius buvo 40–65 m., 39 proc. ūkininkų buvo 65 m. ir vyresni, 15 proc. ūkininkų – iki 40 metų. Beveik pusė šalies ūkininkų yra pensinio amžiaus, tad neretai bankai atsisako duoti paskolas ūkiams modernizuoti ir plėsti. Žemės ūkio rinkos dalyviai nerimauja, kad iš EK negavę reikalingų lėšų strategijos keliamiems pokyčiams įgyvendinti ir persitvarkyti, turės pasitraukti iš žemės ūkio sektoriaus.

Nepaisant ūkininkų įžvelgiamų grėsmių, mokslininkų nuomone, ekologinis ūkininkavimas yra viena iš ateities žemės ūkio vystymo sričių. Kuo greičiau tai suprasime, tuo daugiau galėsime pasinaudoti naujojo laikotarpio teikiamomis galimybėmis.

Pirkimo–pardavimo, nuomos ir panaudos sandoriai

Registrų centro 2019 m. sausio duomenimis, visas Lietuvoje esantis registruotas ir įvertintas nekilnojamasis turtas buvo vertas daugiau kaip 100 mlrd. eurų. Per 2019 m. viso šalies nekilnojamojo turto vertė išaugo apie 9,5 proc. ir metų pabaigoje siekė 109 mlrd. eurų. Visų šalyje esančių žemės sklypų vidutinės rinkos vertės dėl rinkos pokyčių per 2019 m. vidutiniškai paaugo apie 7 proc., žemės ūkio paskirties žemės sklypų – 13 procentų.

Per 2019 m. buvo įregistruotos 1 196 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės (be sodininkų bendrijų) pardavimo sutartys, kuriomis valdomas žemės plotas sudarė 1 567 ha arba net 82 proc. mažiau negu 2018 m. Daugiausia valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo sandorių sudaryta Vilniaus (216), Šiaulių (151) ir Kauno (144) apskrityse. Pagal valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotą, perleistą pardavimo sandorių metu, pirmavo Vilniaus (528 ha), Kauno (274 ha) ir Panevėžio (154 ha) apskritys.

Remiantis Nacionalinės žemės tarnybos duomenimis, iki 2019 m. pabaigos Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota 109 010 privačių ir 71 257 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartys, kuriomis išnuomotas atitinkamai 574 000 ha ir 148 210 ha žemės plotas. Palyginti su 2018 m., privačiomis sutartimis išnuomotas žemės plotas sumažėjo beveik 28 proc., o štai išnuomotas valstybinės žemės plotas padidėjo 6,5 procento.

Iki 2019 m. pabaigos Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota 461 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės panaudos sutartis, jomis valdytas 8 689 ha plotas, ir 57 268 privačios žemės ūkio paskirties žemės panaudos sutartys, kuriomis valdytas plotas sudarė 215 922 hektarus.

Žemės fondas

Valstybinio žemės fondo duomenimis, 2019 m. sausio 1 d. žemės ūkio naudmenos sudarė 3 404 778 ha, t. y. apie 52,2 proc. šalies ploto: 2 996 885 ha sudarė ariamoji žemė, 391 927 ha – pievos ir natūralios ganyklos, 15 966 ha – kolektyviniai sodai.

Per 2019 m. žemės ūkio naudmenų sumažėjo 0,17 proc. Ariamosios žemės plotai sumažėjo 0,7 proc. ir metų pabaigoje sudarė 2 976 278 ha, pievų ir natūralių ganyklų plotas padidėjo 3,5 proc. iki 405 713 ha, kolektyvinių sodų plotas padidėjo beveik 7 proc. ir užėmė 17 075 ha šalies teritorijos.

Lietuvoje 2019 m. pabaigoje buvo registruoti 1 342 196 žemės ūkio paskirties žemės sklypai (be kolektyvinių sodų), kurie užėmė 3 674 384 ha šalies ploto. Daugiausia žemės ūkio paskirties žemės sklypų (išskyrus kolektyvinius sodus) registruota Vilniaus (191 tūkst.), Kauno (183 tūkst.) ir Šiaulių apskrityse (175 tūkst.). Pagal žemės ūkio paskirties žemės sklypų plotą pirmauja Šiaulių (543 tūkst. ha), Panevėžio (494 tūkst. ha) ir Kauno (468 tūkst. ha) apskritys.

Pirkimo ir nuomos kainų palyginimas

Remiantis ŽŪIKVC ir Registrų centro duomenimis, vidutinė 2019 m. ariamosios žemės pirkimo kaina buvo 3 959 Eur/ha, o tai 1,77 proc. daugiau negu 2018 m., kai kaina siekė 3 890 Eur/ ha. Lyginant 2019 m. vidutinę ariamosios žemės pirkimo kainą su 2011 m. laikotarpiu, ji išaugo daugiau kaip 3,27 karto.

Vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kaina 2019 m. siekė 2 533 Eur/ ha, t. y. 7,7 proc. daugiau nei 2018 m., kai buvo fiksuojama 2 352 Eur/ ha kaina. Lyginant 2019 ir 2011 m. vidutines šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kainas, jos išaugo 3,2 karto.

Vidutinė šalies ariamosios žemės nuomos kaina 2019 m. siekė 144 Eur/ha arba 9,9 proc. daugiau nei 2018 m., kai buvo fiksuojama 131 Eur/ha kaina. Lyginant 2019 ir 2011 m. vidutines šalies ariamosios žemės nuomos kainas, matomas daugiau kaip 2,4 karto siekiantis kainų augimas.

2019 m. vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės nuomos kaina siekė 93 Eur/ ha, t. y. išliko beveik tokia pati kaip ir 2018 metais (94 Eur/ha). Nuo 2011 metų šalies vidutinė pievų ir ganyklų žemės nuomos kaina išaugo kiek daugiau nei 2,8 karto.

Ariamosios žemės našumas ir kainos

Registrų centro ir ŽŪIKVC duomenimis, 2019 m. mažiausios ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos buvo Utenos apskrityje, Visagino savivaldybėje – nuo 970 Eur/ha. Vis dėlto miesto teritorijoje esančių ariamosios žemės sklypų kainos ne visuomet parodo realią situaciją, tad mažiausia kaina tiksliau būtų laikyti Utenos apskrities Zarasų r. savivaldybėje fiksuotą kainą, siekiančią nuo 1 421 Eur/ha. Žemomis vidutinėmis pirkimo kainomis pasižymi žemiausius našumo balus turintys ariamosios žemės sklypai, esantys Ignalinos, Šalčininkų ir Trakų rajonų savivaldybėse.

Derlingų ariamosios žemės sklypų, įvertintų aukščiausiais žemės našumo balais, vidutinės pirkimo kainos siekė nuo 4 600 iki 6 480 Eur/ha. Tokių žemės sklypų daugiausia buvo Šiaulių, Panevėžio, Kauno ir Marijampolės apskrityse. Savivaldybių lygmeniu aukščiausios kainos fiksuotos Šakių, Joniškio, Pasvalio ir Pakruojo rajonų savivaldybėse, atitinkamai 6 480, 6 351, 6 268 ir 5 713 Eur/ha.

Didžiausiomis vidutinėmis ariamosios žemės nuomos kainomis 2019 m. pasižymėjo tos pačios aukšto žemės našumo Marijampolės, Šiaulių, Kauno ir Panevėžio apskritys, kur kainos atitinkamai siekė 161, 159, 150 ir 143 Eur/ha. Mažiau derlingose šalies apskrityse ir jų savivaldybėse vyravo mažesnės ariamosios žemės nuomos kainos.

Vidutinės ariamosios žemės kainos

Ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos 2019 m., palyginti su 2018 m., augo beveik visose apskrityse. Didžiausias augimas fiksuotas Alytaus, Utenos ir Telšių apskrityse, atitinkamai siekęs 16, 11 ir 9 proc. Marijampolės apskrityje kainos augo beveik 7 proc., Kauno ir Panevėžio apskrityse – apie 3,5 proc. Klaipėdos apskrityje buvo stebimas nedidelis vos 0,8 proc. siekęs kainų augimas, Šiaulių apskrityje kainos išliko stabilios. Vilniaus apskrityje kainos mažėjo 1 proc., Tauragės – net 11 proc. Vidutinė ariamosios žemės pirkimo kaina šalyje 2019 m., palyginti su 2018 m., augo 1,8 procento.

Lyginant 2015–2019 m. laikotarpį, ariamosios žemės pirkimo kainos augo Telšių apskrityje, kiekvienais metais didėdamos nuo 9 iki 14,4 proc. 2015– 2018 m. laikotarpiu Tauragės apskrityje kainos augo nuo 2 iki 21 proc., o štai 2019 m. buvo fiksuotas beveik 11 proc. siekiantis kainų sumažėjimas. Gana dideli vidutinių ariamosios žemės pirkimo kainų svyravimai 2015–2019 m. laikotarpiu fiksuoti Klaipėdos, Panevėžio ir Utenos apskrityse, kai kainos augo 1–35 proc. arba krito 1–31 procentu. Palyginus 2019 m. vidutines ariamosios žemės pirkimo kainas su 2015 m. laikotarpiu, visose apskrityse stebimas stabilus 1–1,5 karto siekiantis augimas. Daugiausia kainos augo Šiaulių ir Telšių apskrityse, atitinkamai 1,5 karto, mažiausiai – Vilniaus apskrityje, kur augimas siekė kiek daugiau nei 9 proc. Klaipėdos apskrityje fiksuotas 5 proc. kainų mažėjimas.

Ariamosios žemės vidutinės nuomos kainos

Aukščiausios vidutinės ariamosios žemės nuomos kainos 2019 m. buvo fiksuojamos Marijampolės, Šiaulių ir Kauno apskrityse, atitinkamai 161, 159 ir 150 Eur/ha. Žemiausios – Utenos, Vilniaus ir Telšių apskrityse, atitinkamai 89, 90 ir 90 Eur/ha.

Ariamosios žemės vidutinės nuomos kainos 2019 m., palyginti su 2018 m. kainomis, labiausiai augo Klaipėdos ir Panevėžio apskrityse – atitinkamai 22 ir 17 proc. Nedidelis 2–8 proc. nuomos kainų augimas stebimas Vilniaus, Utenos ir Šiaulių apskrityse. Alytaus ir Telšių apskrityse nuomos kainos krito atitinkamai 15 ir 11 proc. Šalies mastu vidutinė ariamosios žemės nuomos kaina augo beveik 10 procentų.

Lyginant 2015–2019 m. laikotarpio duomenis, visose Lietuvos apskrityse matomi gana dinamiški nuomos kainų pokyčiai: didžiausi svyravimai fiksuojami Alytaus, Panevėžio ir Tauragės apskrityse, mažiausi – Klaipėdos, Utenos ir Vilniaus apskrityse.

Lyginant 2019 metų ariamosios žemės nuomos kainas su 2015 metų kainomis, jos augo vidutiniškai 1,7 karto. Didžiausias 3,6 karto siekiantis augimas fiksuotas Tauragės apskrityje, Šiaulių ir Kauno apskrityse, atitinkamai 1,9 ir 1,8 karto. Mažiausias 1,2 karto siekiantis nuomos kainų augimas buvo Telšių, Utenos ir Vilniaus apskrityse.

Nagrinėjant vidutines ariamosios žemės nuomos kainas ir jų kitimo dinamiką, verta paminėti, jog vertinami oficialiai registruotų sandorių šalių pateikti skaičiai ir sumos, kurie nuo faktinės situacijos gali skirtis.