23 10 24 Mano ukio prenumerata 2024 23 04 15 Gauti naujienas mobili žurnalas
Mano Ūkis 2019/04
Žemės paėmimas visuomenės poreikiams ir atlyginimas už ją
  • Rytis MARTINKĖNAS Advokatų profesinės bendrijos TVINS ginčų grupės advokatas
  • Mano ūkis

Dalis ūkininkų, verslo atstovų ir gyventojų susiduria su nuosavybės teise priklausančios žemės paėmimu visuomenės poreikiams. Kada ir kaip privati nuosavybė gali būti paimta visuomenės poreikiams ir kaip už tai turi būti atlyginta?

Daug atgarsių pastaruoju metu sulaukė europinės geležinkelio vėžės „Rail Baltica“ tiesimo nuo Kauno iki Lietuvos– Latvijos valstybių sienos projektas ir jo įgyvendinimo eiga. Įgyvendinant šį projektą, nuo Kauno iki Lietuvos ir Latvijos sienos numatoma suformuoti 71 žemės sklypą geležinkelio linijos ir jos infrastruktūros objektų statybai, kurie sudarys bendrą 1 244 ha žemės plotą (iš jų 341 ha užima miškai). Privatūs žemės sklypai, kurių dalį arba visą žemės sklypą numatyta išpirkti visuomenės poreikiams, sudaro net 1 200 žemės sklypų (bendras jų plotas 945,35 ha). Valstybės žemės sklypų – 57 (bendras plotas – 187,06 ha). Nemažą dalį sklypų sudaro dirbama žemės ūkio paskirties žemė. Pagal viešai skelbiamą informaciją, bendras privačios žemės savininkų skaičius sudaro net 1 700 asmenų. Vadinasi, mažiausiai tiek asmenų susidurs arba jau susidūrė su jų nuosavybe valdomų sklypų paėmimo procedūromis.

Paėmimo prielaidos ir procedūra

Iš pirmo žvilgsnio atrodytų, kad šiuo klausimu viskas gana aišku, nes vieni iš pagrindinių Lietuvos Konstitucijos principų yra tai, kad nuosavybė neliečiama, o iš savininko nuosavybė gali būti paimama tik tada, kai ji būtina visuomenės poreikiams ir kai už ją teisingai atlyginama. Aiškindamas šias nuostatas, Lietuvos Konstitucinis Teismas ne kartą yra konstatavęs, kad nuosavybė gali būti ribojama tik remiantis įstatymu, o ribojimai turi būti būtini demokratinėje visuomenėje siekiant apsaugoti kitų asmenų teises bei laisves ir visuomenei svarbius tikslus.

Vis dėlto praktikoje susidūrus su žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūromis kyla tam tikrų klausimų, o dažniausias iš jų susijęs su teisingu atlyginimu.

Privačios žemės paėmimą reglamentuoja du pagrindiniai įstatymai, t. y. Žemės įstatymas ir specialus Žemės paėmimo visuomenės poreikiams įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektus įstatymas, kuris skirtas reglamentuoti žemės paėmimo procedūras įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektus, tokius kaip „Rail Baltica“, Klaipėdos uosto infrastruktūros ir panašius visai Lietuvai svarbius objektus. Šis įstatymas numato pagreitintą žemės paėmimo procedūrą. Tokia procedūra susideda iš keleto pagrindinių etapų (pastarieji dar skaidomi į smulkesnius etapus), t. y.:

  • projektas pripažįstamas valstybei svarbiu projektu;
  • atliekamas projekto parengimas, derinimas su visuomene ir institucijomis, nustatoma, kurie sklypai bus paimami;
  • informuojami sklypų savininkai;
  • atliekamas nuostolių, patiriamų dėl žemės paėmimo, įvertinimas;
  • parengiami aktai dėl žemės paėmimo ir jau tuomet projektą įgyvendinanti institucija kviečia sklypų savininkus pasirašyti turto perdavimo aktus.

Dėl paskutinių etapų, t. y. savininko nuostolių įvertinimo ir akto pasirašymo kyla daugiausia klausimų.

Atlygimas už turtą

Lietuvos Konstitucinis, Aukščiausiasis ir Europos Žmogaus Teisių teismai savo praktikoje ne kartą yra akcentavę, kad tais atvejais, kai asmens turtas nusavintas, turi būti nustatyta procedūra, užtikrinanti tokio paėmimo padarinių įvertinimą, įskaitant tinkamos kompensacijos sumos, derančios su nusavinto turto verte, priteisimą.

Kalbant apie projekto „Rail Baltica“ įgyvendinimą, projektą vykdanti institucija yra nusamdžiusi profesionalius turto vertintojus, kurie turi nustatyti šiam projektui įgyvendinti valstybės paimamų sklypų rinkos vertę ir kartu apskaičiuoti savininkų nuostolius dėl paimamos nuosavybės. Verta atkreipti dėmesį, kad turto vertinimo procedūros atliekamos dar iki akto dėl turto perėmimo parengimo, todėl, esant galimybei, turto savininkams pravartu patiems aktyviai įsitraukti į turto vertinimo procedūrą. Savininkai turto vertintojui gali teikti visus turimus įrodymus dėl galimų nuostolių, pavyzdžiui, teikti įrodymus apie turto vertę, jo apskaičiavimą, įrodymus apie atliktas investicijas į sklypą, įrodymus apie sklype esantį turtą ar vykdomą ekonominę veiklą (nuomą ir kt.).

Jeigu duomenys apie savininko nuostolius turto vertintojui nebuvo pateikti turto vertinimo etape, jeigu pats turto vertintojas neįvertino tam tikrų nuostolių (pvz., investicijų į sklypą, negauto derliaus ir pan.) arba net nesikreipė į savininką dėl duomenų pateikimo ir neteisingai įvertino nuostolius, tai vienintelis būdas vėliau įrodyti savo realius nuostolius yra tik teismo keliu.

Įstatymas numato, kad sklypo savininkui per įstatymu nustatytą terminą savo noru nepasirašius turto perdavimo akto, visa procedūra persikelia į teismą. Todėl jeigu žemės savininkas mano, kad jam skirta kompensacija apskaičiuota netinkamai, nereikėtų skubėti pasirašyti turto perdavimo akto. Žemės sklypo savininkui nepasirašius turto perdavimo akto savo noru, projektą įgyvendinanti institucija turi kreiptis į teismą ir prašyti, kad aktas būtų patvirtintas teismo nutartimi.

Pradėjus procedūrą teisme, turto savininkas turi pareigą ir teisę pateikti savo poziciją ir kartu įrodinėti visus savo realius nuostolius, patiriamus dėl žemės ir (ar) kito turto paėmimo. Iš pradžių pagreitinta tvarka (ne vėliau kaip 14 dienų nuo žemės savininko atsiliepimo gavimo) teismas išsprendžia paties žemės sklypo paėmimo ir įregistravimo valstybės vardu klausimą, o vėliau, valstybei jau perėmus sklypą, yra sprendžiami visi kiti žemės savininko iškelti klausimai, įskaitant ir teisingos kompensacijos už paimamą turtą nustatymas.

Nuostolių atlyginimas

Žemės savininkui turi būti atlyginta ne tik pačios paimamos žemės vertė. Įstatymas numato, kad, paimant privačią žemę visuomenės poreikiams, žemės savininkui turi būti teisingai atlyginama už žemę pinigais pagal rinkos vertę, taip pat žemės savininkui ir (ar) kitam naudotojui pinigais turi būti atlyginama:

  • paimamoje visuomenės poreikiams žemėje esančių sodinių, medynų tūrio, negauto derliaus, įdėtų lėšų žemės ūkio produkcijai ir miškui auginti vertė;
  • visi kiti savininko ir (ar) kito naudotojo nuostoliai, patirti dėl žemės sklypo ir jame statomų ar jau pastatytų statinių, įrenginių, dėl žemės sklype esančių želdinių paėmimo visuomenės poreikiams;
  • iškėlimo iš visuomenės poreikiams paimamo turto išlaidos;
  • jeigu visuomenės poreikiams paimamas žemės sklypas, kuriame vykdoma ūkinė komercinė veikla, žemės savininkui ir (ar) kitam naudotojui atlyginami nuostoliai, susiję su ūkinės komercinės veiklos paimamame visuomenės poreikiams žemės sklype nutraukimu ar jos apribojimu.

Todėl, jeigu žemės savininkas mano, kad jo nuostoliai buvo įvertinti neteisingai (pvz., netinkamai apskaičiuota žemės vertė, netinkamai apskaičiuotas negautas derlius ir kt.), patirtus nuostolius verta įrodinėti teisme ir apginti savo teisę į teisingą nuostolių atlyginimą. Svarbu ir tai, kad pagal įstatyme numatytą procedūrą ginčijantis dėl nuostolių dydžio, žemės savininkui nėra pareigos apmokėti žyminio mokesčio, kurį paprastai ginčo atveju turi sumokėti į teismą besikreipiantis asmuo.

Dėl nuostolių įrodinėjimo gali kilti daugiausia klausimų. Pavyzdžiui, įstatymas aiškiai ir konkrečiai neapibrėžia, kaip tiksliai turi būti apskaičiuotas dėl paimamo sklypo negautas derlius (už kokį laikotarpį), kaip tiksliai turi būti apskaičiuotos investicijos į sklypą (už kokį laikotarpį reikėtų skaičiuoti investuotus pinigus), už kokį laikotarpį skaičiuoti nutrauktos ekonominės veiklos (pvz., sklypo nuomos) nuostolius. Be to, pats žemės paėmimo visuomenės poreikiams įstatymas dėl ypatingų projektų įgyvendinimo yra ganėtinai naujas ir dėl jo taikymo dar nėra suformuotos išsamios aukštesnės instancijos teismų praktikos.

Akivaizdu, kad įgyvendinant tokius didelius projektus, kaip „Rail Baltica“ ir pan., tikėtina, kad gali kilti ginčų tarp žemės savininkų ir projektą vykdančių institucijų, todėl greitu metu turėtų būti suformuota išsamesnė teismų praktika dėl daugelio klausimų, į kuriuos dabar tiesioginių atsakymų nėra.

Vis dėlto net ir dabar galima vadovautis teismų išaiškinimais panašiose bylose, kurie numato, kad savininko nuostoliai turi būti atlyginti visiškai ir teisingai. Vadinasi, tiek įstatymas, tiek ir teismų praktika suteikia galimybių žemės savininkui savo nuostolius įrodinėti visomis leistinomis įrodinėjimo priemonėmis. Savininkui turi būti sudaryta galimybė savo nuostolius pagrįsti teikiant alternatyvius turto vertinimus, prašant teismo skirti ekspertizę nuostoliams įvertinti, teikiant tiesioginius įrodymus apie savo nuostolius (įrodymai apie investuotas sumas į turtą ir pan.), teikiant savo nuostolių apskaičiavimą ir kt. Teismui, kuris spręs ginčą dėl teisingos kompensacijos sumos nustatymo, kiekvienu atveju reikės vertinti individualias bylos aplinkybes (kada turtas įsigytas, kokia veikla vykdyta paimame sklype) ir įvertinti teisingo atlyginimo sumą.

Įvairių situacijų faktinės aplinkybės skiriasi, todėl žemės sklypo savininkams tikslinga įsivertinti savo realius nuostolius ir dėl konkrečių klausimų pasikonsultuoti su specialistais ar teisininkais, pasitarti su turto vertintojais. Svarbu įvertinti, ar yra įrodymų, pagrindžiančių realius nuostolius, o esant pagrįstų abejonių dėl turto vertės nustatymo teisingumo, spręsti dėl nuostolių sumos įrodinėjimo teisme.