Žemės ūkio paskirties žemė, kaip nacionalinis turtas, turi būti naudojama racionaliai, skatinant žemės konsolidaciją, konkurencingą žemės ūkio veiklą, sudarant sąlygas suformuoti racionaliai tvarkomas žemės valdas. Pageidaujantiems įsigyti žemės ūkio paskirties žemės nustatytas eiliškumas, pagal kurį tam tikri asmenys turi teisę jos įsigyti pirmumo tvarka.

Pagal Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą, pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę už tą kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių, šia eilės tvarka turi:

• žemės sklypo bendraturčiai;
• parduodamo žemės sklypo naudotojas (pavyzdžiui, nuomininkas ar panaudos gavėjas). Tačiau tam, kad asmuo šią teisę turėtų, sutartis, pagal kurią žemės sklypas yra naudojamas, turi būti įregistruota Nekilnojamojo turto registre ir ši žemė žemės ūkio veiklai turi būti jo naudojama ne mažiau kaip vienus metus. Juridinio asmens, kuris pats negali įsigyti žemės dėl įsigyjamos žemės ūkio paskirties žemės ploto ribojimo, pirmumo teise jo pasirinkimu ir laikantis įstatymo reikalavimų turi teisę pasinaudoti tokio juridinio asmens dalyvis, jeigu šis juridinis asmuo parduodamą žemę pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą sutartį naudojo ir žemės ūkio naudmenas ir pasėlius joje deklaravo ne mažiau kaip 5 metus;
• asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu.

Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą privalo pranešti pasirinktam notarui arba Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniam padaliniui pagal parduodamo žemės sklypo buvimo vietą. Pranešime apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą žemės savininkas privalo nurodyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotoją (naudotojus), jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas. Tačiau kai parduodama bendrosios nuosavybės teise valdoma žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis, pranešimas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalį Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniam padaliniui pateikiamas tik tuo atveju, jeigu pirmumo teise pirkti žemės sklypą nepasinaudoja žemės sklypo bendraturtis.

Asmuo savo sutikimą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą ar atsisakymą jį pirkti turi pateikti Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniam padaliniui ne vėliau kaip per 15 darbo dienų nuo pranešimo gavimo dienos. Asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kartu su sutikimu pirkti žemės sklypą pateikia ir dokumentus, kuriais patvirtina, kad jie vykdo žemės ūkio veiklą. Gavęs rašytinį sutikimą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, Nacionalinės žemės tarnybos teritorinis padalinys išduoda pažymą sklypo pardavėjui, kad šis žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas šiame straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui. Kai pirkti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, pažymoje išvardijami visi vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, ir žemės savininkas pats nusprendžia, kuriam asmeniui arba asmenims, kai parduodama keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise, pasiūlytomis sąlygomis parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.

Pasitaiko atvejų, kuomet žemės sklypo pirkimu nesusidomi nė vienas pirmumo eilę turintis asmuo. Tuomet Nacionalinės žemės tarnybos teritorinis padalinys išduoda pažymą, kad siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo nepageidavo pirmumo teisę jį pirkti turintys asmenys, ir žemės sklypo savininkas šį žemės sklypą gali perleisti kitiems asmenims.

Žemės sklypas kitiems asmenims privalo būti parduodamas tokiomis pačiomis sąlygomis, kaip buvo nurodyta žemės savininko pranešime. Teismuose pasitaiko ginčų, kuomet nepardavus žemės sklypo pagal pirmumo eilę, pardavėjas nusprendžia pakoreguoti pirkimo sąlygas (pavyzdžiui, sumažinti kainą, pakeisti atsiskaitymo terminus). Teismuose reikalaujama, kad pasikeitus sąlygoms pardavėjas iš naujo laikytųsi nustatytos pardavimo tvarkos, t. y. iš naujo pasiūlytų pirkti žemės sklypą. Teismų praktika tokiuose ginčuose yra palanki potencialiems pirkėjams - nepasinaudojus pirmumo eile, pardavėjas žemės sklypą kitiems asmenims privalo parduoti tokiomis pačiomis sąlygomis.

Jei žinoma, kad pirmenybę turintis asmuo nepirks žemės

Praktikoje pasitaiko, kuomet pardavėjas nesilaiko įstatyme nustatytos tvarkos teigdamas, kad pirmenybę turintis asmuo jį informavo, jog žemės sklypo įsigyti neketina. Pasitaiko ir tokių atvejų, kuomet pardavėjas nesilaiko pirmumo tvarkos nurodydamas, kad pirmumo eilę turintis asmuo negali pirkti žemės dėl žemės ūkio paskirties leistinų plotų apribojimų.

Todėl kyla klausimas, ar žemės ūkio paskirties žemės sklypo savininkas, norintis parduoti tokį žemės sklypą, vis tiek turi laikytis numatytos tvarkos (t. y. informuoti Nacionalinės žemės tarnybos teritorinį padalinį, kad pastarasis informuotų pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą turinčius asmenis) net ir tuo atveju, jeigu pats žemės sklypo pardavėjas yra įsitikinęs (žino), jog vienintelio pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą turinčio asmens turimas žemės ūkio paskirties žemės sklypų bendras plotas jau siekia 500 ha.

Nacionalinės žemės tarnybos nuomone, net ir tokiu atveju pardavėjas privalo nustatytos tvarkos laikytis. Su šia nuomone reikėtų sutikti. Pasiūlius palankias sąlygas, pirkėjas gali persigalvoti ir nuspręsti įsigyti žemės sklypą. Dar daugiau, teisės aktai numato, kad pirkėjas tik žemės sklypo pirkimo-pardavimo metu turi patvirtinti, kad jo turimi žemės plotai neviršija įstatyme nustatytų ribų. Taigi gavęs pasiūlymą ir sutikęs pirkti žemės sklypą, pirkėjas gali netrukdomas suspėti perleisti 500 ha viršijantį plotą.

Kelių nesiribojančių žemės sklypų pardavimas

Būna atvejų, kuomet žemdirbys nusprendžia parduoti ne vieną, o kelis žemės sklypus. Tuomet teikiant pranešimą apie parduodamus žemės sklypus paprastai nurodoma, kad žemės sklypai yra parduodami kaip viena prekė. Taigi pirmumo eile norėdamas pasinaudoti asmuo turėtų sutikti įsigyti ne tik jo veiklai naudingą žemės sklypą, tačiau ir kitus sklypus, kurie gali būti nutolę nuo pirmumo teise norinčio pasinaudoti asmens sklypo. Tačiau ar tokiu būdu iš esmės nėra naikinama pirmumo teisė pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su pardavėjo sklypu?

Sprendžiant šį klausimą šiuo metu yra įregistruotas Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo projektas, pagal kurį norima nustatyti, kad žemės sklypo savininkui draudžiama nustatyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo sąlygą, numatančią, kad besiribojančio žemės ūkio paskirties žemės sklypo savininkas gali pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą tik kartu su kitais parduodamais žemės sklypais, išskyrus atvejus, kai visi parduodami žemės ūkio paskirties žemės sklypai ribojasi tarpusavyje. Toks pakeitimas lemtų, kad pardavėjas galėtų vienu sandoriu parduoti tik besiribojančius žemės sklypus.

Ginčai dėl žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo

Pagal Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą, jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduotas pažeidžiant pirmumo teisę jį pirkti, suinteresuotas asmuo per 3 mėnesius nuo sužinojimo dienos arba nuo momento, kai akivaizdžiai galėjo sužinoti apie žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimą, turi teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Nors įstatyme nurodytas tik teisių gynimo būdas perkeliant pirkėjo teises ir pareigas, tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kuomet asmuo, kurio teisės yra pažeistos, nusprendžia ne reikalauti perkelti pirkėjo teises ir pareigas, o pripažinti ginčijamą sandorį negaliojančiu, reikalauti nuostolių atlyginimo. Teismuose kilo klausimų, ar kiti teisių gynimo būdai yra galimi?

Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, jog pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas yra priimtiniausias pažeistos savininko pirmenybės teisės gynimo būdas, nes šis gynimo būdas yra ekonomiškesnis, operatyvesnis ir labiausiai atitinka pirmenybės teisės turėtojo interesus. Vis dėlto šis pažeistų savininko teisių gynimo būdas nėra vienintelis.

Civilinėje teisėje galiojant dispozityviškumo principui, asmuo yra laisvas pasirinkti pažeistos teisės gynimo būdą. Asmuo pirmenybės teisės pirkti žemę pažeidimo atveju gali nereikšti reikalavimo perkelti žemės sklypo pirkėjo teisių ir pareigų, o naudotis kitais teisių gynimo būdais. Aukščiausiojo Teismo yra pripažinta, kad sandorio negaliojimo institutas yra tinkamas pažeistos pirmenybės teisės pirkti privačią žemę gynimo būdas.

Taigi asmuo, kurio įstatymo garantuojama pirmumo teisė įsigyti parduodamą turtą (jo dalį) buvo pažeista, gali savo teises ginti pasirinkdamas jam priimtiną civilinių teisių gynimo būdą, t. y. ne tik reikalauti perkelti pirkėjo teises ir pareigas, bet ir pasirinkti kitą civilinių teisių gynimo būdą, be kita ko, reikalauti atitinkamą pirkimo-pardavimo sandorį pripažinti negaliojančiu.