Žemės plotai, kuriuos žemdirbiai išsinuomoja iš valstybės, dažnai būna apleisti, todėl tenka nemažai investuoti, įdėti darbo, kad būtų galima verstis žemdirbyste. Valstybinės žemės nuomininkai susiduria ir su įvairiomis praktinėmis naudojimosi žeme problemomis bei ginčais, kuriuos ūkiams tenka spręsti teismuose. Kuo skiriasi valstybinės žemės nuoma nuo leidimo laikinai naudotis žeme? Kokie esminiai naudojimosi valstybės žeme aspektai?

Valstybinę žemę išsinuomoti gali ne tik Lietuvos, bet ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys ar kitos užsienio organizacijos. Įstatymai numato, kad valstybinė žemė nuomojama tam tikru eiliškumu. Pirmumo teisę išsinuomoti valstybinius sklypus be aukciono turi fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį įstatymo nustatyta tvarka arba turintys dokumentą, patvirtinantį profesinį pasirengimą ūkininkauti; Lietuvos arba užsienio juridiniai asmenys ar kitos užsienio organizacijos - žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų. Valstybinės žemės nuomos sutartis sudaroma suprojektavus žemės valdą ir parengus žemės sklypo kadastro duomenų bylą.

Įregistravus sklypą Nekilnojamojo turto registre pagal žemės verčių žemėlapius apskaičiuojama ketinamų nuomoti žemės sklypų vertė ir parengiamas valstybinės žemės nuomos sutarties projektas. Galiausiai sutarties projektas pateikiamas žemės sklypo nuomininkui ir pasirašoma valstybinės žemės nuomos sutartis. Nuomojami valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai projektuojami ir žemės sklypų planai rengiami nuomininkų lėšomis, o žemės nuomos sutartis gali būti sudaroma ne ilgesniam kaip 25 metų laikotarpiui.

Skirtumai tarp žemės nuomos ir laikino naudojimosi žeme

Praktikoje pasitaiko atvejų, kai ūkininkai piktinasi, kad tariamai yra iš valstybės išsinuomoję žemės sklypą, o tokią sutartį reikia atnaujinti kas metai. Būna nesusipratimų, kai ūkininkas, visai to nesitikėdamas, gauna pranešimą, kad kitais metais laikinai gauta žeme nebus galima naudotis. Įtaręs, kad taip pažeidžiamos jo kaip valstybinės žemės nuomininko teisės, dažnas ryžtasi ginti savo interesus teisme. Tačiau prieš kreipiantis į teismą svarbu išsiaiškinti, ar ūkininkas iš tiesų nuomojasi žemę, ar ji jam yra paskirta laikinai naudotis. Antai leidimo laikinai naudotis valstybine žeme negalima gauti ilgesniam terminui (pavyzdžiui, 5 metams).

Laikino naudojimosi žeme pabaigos data yra tų pačių kalendorinių metų paskutinė diena, o jeigu prašymas pateiktas po liepos 1 d., tai leidimo laikinai naudotis valstybine žeme pabaigos data yra kitų kalendorinių metų paskutinė diena. Vadovaujantis teisės aktais, jeigu kiekvienais kalendoriniais metais ne vėliau kaip iki liepos 15 d. asmuo neinformuoja teritorinio skyriaus apie ketinimą nutraukti laikino žemės naudojimo sutartį, o teritorinis Nacionalinės žemės tarnybos skyrius neinformuoja asmens apie atsisakymą pratęsti leidimą laikinai naudotis valstybine žeme kitais kalendoriniais metais, naudojimosi valstybine žeme terminas pratęsiamas vieniems kalendoriniams metams.

Taigi, ūkininkas prisiima riziką, kad kiekvienais metais valstybė gali pareikalauti laikinai perduotą žemę grąžinti. Laikinasis naudojimasis žeme skiriasi nuo valstybinės žemės nuomos ir kitais požymiais: laikinai naudojantis žeme nereikia atlikti projektavimo darbų; leidimo gavimo procedūra daug paprastesnė ir greitesnė; paprastesnė pirmenybės teisės naudotis žeme tvarka.

Pirmenybė laikinai naudotis žeme

Laikinai naudotis žeme pirmumas nustatomas pagal prašymo pateikimo laiką. Tačiau pasitaiko atvejų, kai laikytis principo „kas pirmesnis, tas gudresnis" nėra sąžininga. Pavyzdžiui, anksčiau žemę dirbęs ūkininkas, pavėlavęs pateikti naują prašymą, yra priverstas perleisti savo dirbamus žemės plotus kitam ūkiui. Panašią situaciją sprendė Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas.

Ūkininkas teismui skundėsi, kad jau daug metų dirba laikinai perduotą žemę, todėl būtų neteisinga formaliai taikyti pirmenybės taisyklę. Teismas patenkino ūkininko prašymą argumentuodamas, kad laikinas naudojimasis žeme yra panašus į žemės nuomą reglamentuojančius teisinius santykius. Įstatymai numato papildomas garantijas tiems ūkininkams, kurie ilgai nuomojasi žemę. Taigi būtų sąžininga ir teisinga, kad teisę dirbti žemę turėtų tas ūkininkas, kuris ilgą laiką teisėtai sklypu naudojasi.

Žemės nuomos sutarties sudarymo ypatumai

Aukščiausiasis teismas, nagrinėdamas ginčus dėl valstybinės žemės nuomos, yra pasakęs, kad žemė - visuotinė vertybė, kuri turi būti racionaliai ir efektyviai naudojama. Dėl to būtina nuosavybės teisinius santykius reguliuoti taip, kad būtų suderinti visų žemės teisinių santykių subjektų interesai ir užtikrinta pagrindinė žemės funkcija - naudojimas pagal paskirtį. Tokiu būdu siekiama, kad valstybės turimas turtas būtų efektyviai išnaudotas ir prisidėtų prie visų gerovės augimo.

Iš to išplaukia, kad valstybei konstituciniu lygmeniu suteikta teisė derinti žemės nuomos procesus ir išskirti prioritetus reguliuojamų santykių srityje. Tačiau keičiantis politikai, keičiasi ir valstybės prioritetai. Aukščiausiojo Teismo praktikoje nagrinėti atvejai, kai ūkininkai nesutiko su valstybės politika ir prieštaravo mėginimui vienašališkai nutraukti nuomą. Viename ginče, kurį sprendė Aukščiausiasis Teismas, ūkininkas prašė pripažinti, kad žemės nuomos sutartis, kuria jam 25 metams išnuomotas 17 ha valstybinės žemės sklypas, yra sudaryta. Žemdirbio teigimu, jis dar nuo 1995 m. nuomojosi žemę iš valstybės ir mokėjo nuomos mokestį, todėl susiklostė faktiniai nurodytos žemės nuomos teisiniai santykiai, kurie tęsėsi bene 10 metų. Tačiau teismas priėmė ūkininkui nepalankų sprendimą. Anot teismo, valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas, kuris riboja šių santykių šalių galimybę, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina atitinkamus santykius reglamentuojančios imperatyviosios įstatymų nuostatos. Taigi, valstybinės žemės specifika ir svarba reikalauja, kad sandoris būtų tinkamai įtvirtintas ir įregistruotas. Neįvykdžius šių sąlygų gali tekti priverstinai atsisakyti nuo seno dirbamų žemės plotų.

Valstybės teisė nutraukti žemės nuomos sutartį

Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti įrašoma, kad sutartis prieš terminą nutraukiama nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, arba keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas, išskyrus atvejus, kai sąlyga dėl pagrindinės žemės naudojimo paskirties, naudojimo būdo keitimo numatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje. Jeigu šioje sutartyje numatyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, kartu turi būti nustatoma nuomotojo pareiga patikslinti išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis Nekilnojamojo turto kadastre nurodant, kad kadastro duomenys keičiami šalies, inicijavusios pagrindinės žemės naudojimo paskirties, naudojimo būdo keitimą, lėšomis, taip pat sutarties šalių pareiga pagal pakeistus išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį.

Dėl šių sąlygų teismuose yra kilę ginčų. Štai vienas tokių pavyzdžių. Buvo sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis, pagal kurią 99 metams žemės ūkio veiklai išnuomotas 60 ha žemės sklypas. Nuomos sutartis įregistruota nekilnojamojo turto registre. Praėjus keleriems metams nuomininkas buvo įspėtas, kad sutartis bus nutraukta prieš terminą, nes nuomininkas nenaudoja žemės pagal paskirtį.

Tačiau nuomininkas ir toliau numatytos veiklos nevykdė. Praėjus dar keleriems metams sutartis buvo nutraukta ir ginčas persikėlė į teismą. Nuomininkas teigė, kad valstybė dėl jo neveikimo nepatyrė jokios žalos, nuoma mokama, todėl sutartis nutraukta nepagrįstai. Aukščiausiasis Teismas pasisakė, kad žemės nenaudojimas pagal paskirtį yra esminis nuomos sutarties pažeidimas, todėl nusprendė, kad sutartis nutraukta teisėtai.

Kitame ginče buvo prašoma parduoti ilgai nuomojamus žemės sklypus. Ūkininkas paaiškino, kad 2012 m. kreipėsi į Nacionalinę žemės tarnybą, nes sužinojo, jog yra planuojama jo teisėtai tvarkomus sklypus perduoti kitam fiziniam asmeniui. Nepaisant to, Nacionalinė žemės tarnyba netenkino ūkininko prašymo ir neatlygintinai atkūrė nuosavybės teises kitam asmeniui. Ūkininkas buvo įsitikinęs, kad tokiu būdu pažeidžiamos jo teisės, teisėtų lūkesčių ir teisingumo principai, neatsižvelgta į tai, jog jis yra sąžiningas ūkininkas, savo darbu, lėšomis pagerinęs nuomojamus valstybinės žemės sklypus, ir kad jis seniai nori nupirkti nuomojamus valstybinės žemės sklypus. Ūkininkas nurodė, kad daug lėšų investavo į žemės sklypus, kad skolinosi pinigų iš kredito įstaigų ir mokėjo nemažas palūkanas, kad galėtų įsigyti geresnės žemės dirbimo technikos. Tačiau šiame ginče teismas atkreipė dėmesį, kad pateikti argumentai dėl ūkininko veiksmų jo ūkinės veiklos teisėtų lūkesčių bei žemės reformos prasme neturi teisinės reikšmės, nes administraciniai teismai nevertina ginčijamų aktų ekonominio tikslingumo požiūriu.

Taigi, sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį ar laikinai naudojantis valstybine žeme, svarbu žinoti šių teisinių santykių skirtumus ir ypatumus. Tai leis išvengti netikėtumų.