Žemės ūkio paskirties žemė graibstyte graibstoma. Jos skuba įsigyti ūkininkai, investiciniai fondai, užsienio bendrovės, pavieniai prekiautojai nekilnojamuoju turtu. Pasitaiko atvejų, kai žemės ūkio paskirties žemė įgyjama pažeidžiant Lietuvos Respublikos įstatymus, numatančius konkrečių asmenų pirmumą įsigyti parduodamą žemę, ar siekiama apeiti kitus neseniai įsigaliojusius žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo apribojimus. Kokie žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo ypatumai bei praktikoje pasitaikantys piktnaudžiavimo atvejai? Kaip ūkininkams apginti savo pažeistas teises įsigyti žemę?

Bendrosios nuosavybės teisė - tai dviejų ar daugiau savininkų teisė valdyti ir tvarkyti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą. Iš bendro naudojimo išplaukia ir tam tikros bendraturčių tarpusavio pareigos. Antai vadovaujantis Civiliniu kodeksu ir Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymu, pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis turi žemės sklypo bendraturčiai (išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių). Dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Šios pareigos įstatymuose įtvirtintos ne be priežasties. Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, kad bendraturčio pirmenybės teisės tinkamu įgyvendinimu siekiama sumažinti bendraturčių skaičių arba pakeisti nuosavybės teisės rūšį. Dviejų ar daugiau bendraturčių teisė valdyti bendrą daiktą, juo disponuoti yra apsunkinta, todėl kai vienas iš bendraturčių parduoda savo dalį kitam bendraturčiui, daikto valdymas likusiam savininkui ar mažesniam savininkų skaičiui tampa efektyvesnis ir patogesnis.

Kai kiti bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti žemę arba šios teisės neįgyvendina per bendraturčių sutartą terminą arba per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo dienos, pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet kuriam kitam asmeniui. Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl tikrųjų pajamų slėpimo, asmeninių nesutarimų ar kitų priežasčių siekiama išvengti pareigos pirmiausia pasiūlyti žemę įsigyti bendraturčiui. Pagal įstatymą, pirmenybės teisė, sutinkamai su nurodyta teisės norma, galioja pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymui ir netaikoma kitais turto dalies perleidimo atvejais. Tad siekiant „paslėpti" pirkimo-pardavimo sandorį ir parduoti žemę be eilės, neretai sudaroma mainų, dovanojimo ar kitokia sutartis.

Norime pabrėžti, kad nors civilinėje teisėje ir galioja sutarčių laisvės principas ir žemės sklypo savininkas turi teisę laisvai disponuoti nuosavybės teise jam priklausančiu daiktu ar jo dalimi, tačiau naudodamasis šia teise, jis negali pažeisti , taip pat kitų asmenų teisių. Todėl bendraturčiai, įtardami, kad mainų, dovanojimo ar kita turto perleidimo sutartis sudaryta siekiant pridengti pirkimo-pardavimo sutartį ir taip išvengti įstatymuose nustatytų bendrosios dalies perleidimo ribojimų, gali kreiptis į teismą, prašydami pripažinti sandorį apsimestiniu ir pritaikyti apsimestinio sandorio negaliojimo teisinius padarinius. Pripažinus, kad turto perleidimo sutartis buvo apsimestinė, pirkimo-pardavimo sutartis, kurią buvo siekiama pridengti apsimestine sutartimi, gali likti galioti, atsižvelgiant į jos atitiktį pirkimo-pardavimo teisinius santykius reglamentuojančioms teisės normoms, tačiau pasikeičia pirkėjas. Iš to išplaukia, kad kvalifikavus žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalies perleidimą pirkimo-pardavimo sutartimi, bendraturtis gali reikalauti, kad jam būtų perkeltos buvusio pirkėjo teisės ir pareigos. Be to, apsimestinį sandorį ginčijantis asmuo gali reikalauti ir kitų su apsimestiniu sandoriu susijusių nuostolių atlyginimo. Pavyzdžiui, praktikoje buvo atvejų, kai dėl apsimestinio sandorio asmuo negalėjo laiku nuimti derliaus ar atlikti kitų svarbių sėjos, tręšimo darbų ir dėl to patyrė nuostolių. Atsakomybė gali kilti ne tik pardavėjui, tačiau ir trečiajam asmeniui, kuris įgijo turtą, žinodamas apie žemės perleidėjo nesąžiningumą. Tokius reikalavimus teismui privalu pateikti per tris mėnesius nuo sužinojimo apie pažeidimą dienos.

Apsimestiniai sandoriai nesant bendraturčių

Bendratučių nebuvimas nereiškia, kad asmuo turi teisę parduoti žemės sklypą bet kuriam asmeniui. Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme ir tokiu atveju yra nurodytas pardavimo eiliškumas, kurio pardavėjas turi laikytis. Pirmiausia žemės sklypą įsigyti pirmumo teise turi parduodamo žemės sklypo naudotojas, naudojęs šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus. Svarbu, kad tokia teise tegali pasinaudoti fizinis ir juridinis asmuo, kuris naudojimo (nuomos, panaudos) sutartį yra įregistravęs Nekilnojamojo turto registre, ir nėra kitų apribojimų, dėl kurių jis šios žemės negalėtų įsigyti (pavyzdžiui, dėl neseniai įsigaliojusių žemės ūkio paskirties žemės įstatymo, ribojančio žemės įsigijimą, nuostatų). Toliau - nuomininko, jei jis juridinis asmuo, pasirinkimu pirmumo teise galėtų pasinaudoti šio juridinio asmens dalyvis, jeigu šis juridinis asmuo parduodamą žemę pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą sutartį naudojo ir žemės ūkio naudmenas ir pasėlius joje deklaravo ne mažiau kaip penkerius metus. Nesant ir tokio asmens, trečias pagal eilę žemę įsigyti gali asmuo, kuris nuosavybės teise turi žemės ūkio paskirties žemės sklypą, besiribojantį su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu.

Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniam padaliniui pagal parduodamo žemės sklypo buvimo vietą. Sprendime parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą savininkas privalo nurodyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotoją (naudotojus), jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas. Nacionalinės žemės tarnybos teritorinis padalinys, gavęs rašytinį sutikimą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, išduoda pažymą žemės sklypo pardavėjui, kad šis žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas šiame straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui. Kai pirkti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keletas vienodą pirmumo teisę turinčių asmenų, pažymoje išvardijami visi vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, ir žemės savininkas pats nusprendžia, kuriam asmeniui arba asmenims parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.

Siekiant išvengti eiliškumo, kai net nėra bendraturčių, neretai taikomas jau aptartasis sukčiavimo būdas, t. y. sudaromas apsimestinis sandoris. Veiksmai, užkertantys kelią apsimestiniam sandoriui, analogiški: jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduotas pažeidžiant pirmumo teisę jį pirkti, suinteresuotas asmuo per 3 mėnesius nuo sužinojimo dienos arba nuo to momento, kai akivaizdžiai galėjo sužinoti apie žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimą, turi teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos, taip pat reikalauti kitų nuostolių atlyginimo.

Piktnaudžiavimas siekiant išvengti žemės įsigijimo apribojimų

Lietuvos stojimo į Europos Sąjungą sutartyje numatytas pereinamasis laikotarpis dėl žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo Lietuvoje baigėsi 2014 m. gegužės 1 d. Siekiant riboti žemės įsigijimą užsieniečiams, tam, kad žemės pardavimas Lietuvoje neliktų be saugiklių, buvo priimti įstatymų pakeitimai. Tačiau įsigaliojus Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymui, ir užsienio, ir Lietuvos asmenims, norintiems įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, kilo papildomų reikalavimų įgūdžiams ir kompetencijai, ekonominiam gyvybingumui, pajamoms, išsimokslinimui ir pan. Papildomi reikalavimai taikomi visiems asmenims, kurie faktiškai valdo ar po sandorio valdys daugiau kaip 10 ha žemės ūkio paskirties žemės. Be to, asmuo ar susiję asmenys Lietuvos teritorijoje gali įsigyti tiek žemės, kad bendras jiems priklausantis iš valstybės ir iš kitų asmenų įsigytos žemės ūkio paskirties žemės plotas nebūtų didesnis kaip 500 ha (išimtis gyvulininkyste besiverčiantiems subjektams).

Tačiau šie žemės įsigijimo saugikliai apeinami žemės neperkant, o įgyjant ją dovanojimo sutarties pagrindu. Kaip minėta, anksčiau dovanojimo sandoriai buvo sudaromi siekiant išvengti pareigos žemę pasiūlyti pirkti ją besinuomojančiam ūkininkui ar ūkiui, o įsigaliojus Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymui, dovanojimo sandoriai taip pat leido apeiti ir griežtus žemės įsigijimo saugiklius. Žemę norinčiam parduoti ir žemę norinčiam įsigyti asmeniui tereikia tarpusavyje suderinti atsiskaitymo sąlygas, nunešti notarui patvirtinti dovanojimo sutartį, ir jos pagrindu nuosavybė yra perregistruojama kito asmens vardu.

Tačiau privalu žinoti, kad šiuo pagrindu sudaromi dovanojimo sandoriai sukelia ir papildomas rizikas, kurios kyla žemės įgijėjui ir dovanotojui, ir net notarui. Sudarant dovanojimo sandorį, taip pat galioja turinio prieš formą viršenybės principas - sutartį taip pat galima pripažinti pirkimo-pardavimo sutartimi su visomis iš to išeinančiomis pasekmėmis. Pavyzdžiui, nesumokėjus valstybei mokesčių nuo tariamai dovanojamos žemės, Valstybinė mokesčių inspekcija, nustačiusi pažeidimą, gali pareikalauti sumokėti pelno ar kitus privalomuosius mokesčius. Be to, asmenims, tyčia sudarantiems imperatyviai įstatymui prieštaraujančius sandorius, gali kilti baudžiamoji atsakomybė dėl viešojo intereso pažeidimo, sukčiavimo. Dar daugiau - dėl apsimestinio sandorio gresia civilinė atsakomybė prieš asmenis, kurie tikėjosi įsigyti žemę pirmumo teise ir kurie taip pat gali reikalauti pripažinti tokį sandorį negaliojančiu.

Pripažinus sandorį negaliojančiu, žemės nuosavybę perėmęs asmuo turėtų ją grąžinti. Jei dovanotojas sąžiningai grąžina už apsimestinį sandorį gautas lėšas, nuostolių iš esmės nepatiriama. Tačiau gali būti atvejų, kai tariamas dovanotojas pinigus jau yra išleidęs, tad nesąžiningas tariamos dovanos priėmėjas lieka ir be žemės, ir be pinigų. Notarui dėl nerūpestingumo taip pat gali kilti ir jo civilinė atsakomybė. Įrodžius, kad notaras turėjo ir galėjo numatyti, jog sandoris yra apsimestinis, būtų galima reikalauti nuostolių atlyginimo ir iš jo.

Vytautas ŠENAVIČIUS

Mano ūkis, 2014/10