Lietuvoje dešimtys tūkstančių hektarų žemės yra nuomojama. Žemės savininkai, tikėdamiesi kainų augimo, neskuba parduoti turimos žemės ūkio paskirties žemės, o ūkininkai, spaudžiami didelės konkurencijos rinkoje, džiaugiasi galimybe žemės ūkio paskirties žemę išsinuomoti. Tačiau žemės nuomos klausimai kelia ginčų abiem sutarties šalims. Ūkininkai į dirvonuojančią žemę investuoja nemažai lėšų, kol ši tampa tinkama dirbti, o žemės savininkai, stebėdami aplinkui kylančias kainas, kelia žemės nuomos kainą. Kartais šiuos ginčus pavyksta išspręsti taikiai, tačiau pasitaiko, kai savo teises tenka ginti teismuose.

Pagal žemės nuomos sutarties sampratą, viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudoti pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas - mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį. Tokios sutarties forma turėtų būti rašytinė. Be to, sutartyje turėtų būti pateikta Civilinio kodekso 6.550 straipsnyje nurodyta informacija (žemės nuomos terminas, servitutai, žemės naudojimosi sąlygos, atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus, esamų įrenginių naudojimosi sąlygos ir pan.). Vis dėlto žemės nuomos sutartys turi ir daugiau ypatumų.

Visų pirma, žemės nuomos sutartis privalo būti įregistruota viešajame registre. Kitu atveju ji negali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis. Vadovaujantis teismų praktika, nuomos sutarties neįregistravus viešajame registre, naujasis nekilnojamojo daikto savininkas pagal tokią nuomos sutartį neįgaus jokių teisių ir pareigų, nes šiam ji negalios: ūkininkas, išsinuomojęs žemę, negalės pasinaudoti specialiomis jam suteikiamomis teisėmis, pavyzdžiui, reikalauti, kad žemės nuomos sutartis galiotų ir po žemės savininko mirties ar žemės pardavimo kitam asmeniui.

Tinkamai įregistruota žemės nuomos sutartis galioja ir keičiantis žemės savininkui. Žemės savininkas (ar jo įpėdinis) neturi teisės be pagrindo nutraukti žemės nuomos sutarties vien dėl to, kad jis yra naujasis žemės savininkas. Kaip minėta, ūkininkas gali kelerius metus dirbti žemę nuostolingai vien tam, kad ją tinkamai parengtų žemės ūkiui, todėl ūkininkui (žemės nuomotojui) suteikiami palengvinimai leidžia ginti savo teises. Toks teisinis reguliavimas ir teismų praktika skatina ilgalaikius santykius tarp nuomotojo ir nuomininko.

Antra, nemažai ypatumų susiję su nuomininko ir savininko (nuomotojo) pareigomis. Antai nuomojant žemę nuomininko išlaidos žemės ūkio paskirties žemei pagerinti nėra atlyginamos. Taigi, jei šalys nesusitaria kitaip, į žemę daug lėšų investavęs ūkininkas neturės teisės į kompensaciją. Kita vertus, įstatymuose numatyta nemažai pareigų ir žemės savininkui. Jis privalo savo lėšomis remontuoti jam priklausančius melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius. Jeigu nuomotojas šios pareigos nevykdo ir žemės sklypo negalima naudoti pagal paskirtį, nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį arba pats sutvarkyti šiuos įrenginius ir teismo tvarka išieškoti savo patirtas išlaidas (sutartis lieka nenutraukta). Tačiau šie ypatumai galioja tik tuo atveju, jei šalys tarpusavyje nėra susitarusios kitaip.

 Žemės nuomos sutarties nutraukimas

Nepaisant minėtų žemės nuomos saugiklių, žemės savininkai ir ūkininkai dažnai neranda bendros kalbos. Antai savininkas teigia, kad sutarties sąlygos yra iš principo nesąžiningos ir neatitinka šių dienų realijų (pavyzdžiui, nuomos kaina yra 15 Lt/ha), o ūkininkas jaučiasi šantažuojamas, kai kiekvienais metais didinama nuomos kaina keliolika procentų (savininkas nesutinka sudaryti ilgo termino sutarties). Dėl šių priežasčių žemę sutvarkę, tačiau nuomos termino pratęsimo nesulaukę ūkininkai reikalauja atlyginti nuostolius, o savininkai ieško būtų nutraukti jiems nepalankias žemės nuomos sutartis.

Jei sutartis ir buvo pažeista pagal Civiliniame kodekse nurodytas sąlygas, teismai ne visada pripažins ją negaliojančia. Nagrinėjant teismų praktiką, galima pastebėti, kad teismai, aiškindami įstatymus, gana palankiai interpretuoja ūkininkams (nuomininkams) suteikiamas teises ir neleidžia nutraukti sutarčių vadovaujantis vien formaliai įstatymuose numatytais pažeidimais. Pavyzdžiui, Aukščiausiasis Teismas nagrinėjo situaciją, kai nekilnojamasis turtas nebuvo naudojamas pagal paskirtį, vadinasi, vadovaujantis Civiliniu kodeksu, buvo sąlyga nutraukti nuomos sutartį. Tačiau teismas išaiškino, kad savininkas (nuomotojas) turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą tik tuo atveju, jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę paskirtį ir jei tokie veiksmai iš esmės pažeidžia sutartį bei savininko interesus, kitaip sakant, būtina žemės nuomos sutarties nutraukimo sąlyga yra esminiai sutarties pažeidimai ir dėl jų atsiradusi žala nuomotojui.

Žemės nuomos sutarties formos nepaisymo pasekmės

Žemės nuomos rašytinės sutarties formos nesilaikymas atima iš šalių teisę, kai kyla ginčas dėl sandorio sudarymo ar jo įvykdymo fakto, remtis liudytojų parodymais. Nuomotojui sudarius rašytinę sutartį su kitu asmeniu, toks asmuo turi teisę naudoti žemę savo reikmėms, o anksčiau žodinę sutartį sudaręs ūkininkas tokias teises praranda ir turi įrodinėti, kad apskritai sutartis žodžiu buvo sudaryta. Taigi, žodinę sutartį sudariusio nuomininko padėtis yra teisiškai nesaugi.

Tačiau gyvenime pasitaiko atvejų, kai savininkas (nuomotojas) daug metų leidžia ūkininkui dirbti žemę pagal žodinį susitarimą, o vėliau įkalbėtas sudaro rašytinę sutartį su kitu nuomininku. Aukščiausiasis Teismas, nagrinėdamas ginčus tarp žodinę ir rašytinę sutartis sudariusių nuomininkų vertino, kam tokiu atveju priklauso po rašytinės nuomos sutarties sudarymo atsiradęs derlius - naujajam ar senajam nuomininkui? Teismas darė išvadą, kad ta aplinkybė, jog šalys buvo sudariusios žodinę žemės naudojimo sutartį, neatleidžia nuomotojo nuo atsakomybės. Taigi, derlių teisę nusiimti turi senasis nuomininkas (arba nuomotojas atlygina su sutarties nutraukimu susijusius nuostolius).

Pajamų mokesčio mokėjimo pakeitimai

Neseniai dienos šviesą išvydo Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) planai perkelti ūkininkams pareigą išskaičiuoti ir sumokėti valstybei mokestį nuo pajamų, kurias iš ūkininkų gauna žemės savininkai. Šiuo metu prievolė sumokėti pajamų mokestį nuo pajamų, gaunamų už ūkininkams (fiziniams asmenims) išnuomotą žemę, tenka patiems žemės savininkams. Šios prievolės neturi žemės savininkai, kurie žemę nuomoja bendrovėms, nes bendrovės (juridiniai asmenys) pačios išskaičiuoja ir sumoka valstybei pajamų mokestį.

Šie pasiūlymai gana kritiškai įvertinti abiejų pusių: ūkininkai mano, kad būtų nesąžininga jiems perkelti pareigą sumokėti mokesčius už nuomotoją, nuomotojai mano, kad ūkininkai neturi teisės kištis į nuomotojo finansus ir jis pats turėtų nuspręsti, kada sumokėti gyventojų pajamų mokestį. Besiginčijant iškilo ir kitų praktinių tokios taisyklės taikymo aspektų: kas atsakys, jei mokesčiai bus nesumokėti ar sumokėti du kartus, kas turės mokėti įsiskolinimą, ar ūkininkas turės teisę perduoti VMI duomenis apie nuomotoją be jo sutikimo - ypač tais atvejais, kai sutartis yra konfidenciali.

Siūlomos naujovės bus ūkiams papildoma našta. Dažnas ūkininkas nuomojasi žemes iš keliolikos ar keliasdešimties savininkų, be to, mokėdamas už nuomą, kiekvienas nuomininkas savo išlaidas įrašo į išlaidų sąrašus. Šie duomenys yra prieinami VMI. Taigi dėl informacijos gavimo apie ūkininkų išlaidas VMI problemų neturėtų kilti (vadovaujantis teisės aktais, valstybės institucijoms prašoma informacija turi būti atskleidžiama). Atsižvelgiant į tai, VMI mokesčių administravimo tikslais (ta apimtimi, kiek tai leidžia įstatymai) turi teisę iš ūkininkų reikalauti asmenų, kuriems buvo sumokėtas nuomos mokestis, duomenų.

Girdint ūkininkų nuogąstavimus, kad gali tekti mokėti mokesčius atgaline data į praeitį (kai žemė nuomojama ilgą laiką, o savininkas niekada pajamų mokesčio valstybei nėra mokėjęs), pažymėtina, kad įstatymai negali galioti atgal. Todėl ūkininkams neturėtų būti užkrauta atsakomybė sumokėti už nuomotoją pajamų mokestį atgaline data atgręžtine tvarka. Tinkamai sureguliavus įstatymus, turėtų būti nustatytas terminas, nuo kurio ūkininkams galiotų minėtoji nauja prievolė. Tokiu atveju savininkas turėtų būti informuojamas apie tai, kad nuo šiol už jį mokestį mokės ūkininkas, o nuomotojas gaus nuomos kainą, nuo jos jau atskaičius mokesčius.

Panaudos sutarties subtilybės

Pasitaiko atvejų, kai žemės savininkai pageidauja išnuomoti žemę be atlygio, tačiau žemės nuomos sutartis numato, kad žemės nuoma turi būti atlygintina. Tokiu atveju savininkai dažnai renkasi panaudos - naudojimosi daiktu neatlygintinai - sutarties formą. Šios sutarties forma taip pat turi būti rašytinė. Ji dažnai reikalinga tada, kai žemės paruošimas reikalauja nemažai investicijų, o žemės nuomos sutartis, kurioje įrašyta simbolinė kaina, gali sukelti nereikalingų įtarimų. Juk pasitaiko, kai pirmus metus ūkininkas vien tik investuoja į pagal panaudos sutartį gautą žemės plotą, o iš jo naudą pradeda gauti tik po kelerių metų.

Sudarant panaudos sutartį ypač svarbu pasitikėjimas tarp sutarties šalių, kadangi panaudos sutarčiai netaikomos gana griežtos žemės nuomos nutraukimo sąlygos. Pavyzdžiui, vadovaujantis Civilinio kodekso 6.641 straipsniu, panaudos davėjas turi teisę reikalauti nutraukti daikto neatlygintino naudojimo sutartį, jeigu dėl nenumatytų ir nepaprastų aplinkybių tas daiktas tampa skubiai ir neišvengiamai reikalingas pačiam panaudos davėjui. Be to, sudarant panaudos sutartį, panaudos davėjui naudinga aptarti visus perduodamo daikto trūkumus, kadangi panaudos davėjas neatsako už perduoto daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sutarties sudarymo metu, taip pat už trūkumus, kurie panaudos gavėjui buvo žinomi iki sutarties sudarymo. Taigi sudarant panaudos sutartį, yra ypač svarbu iš anksto aptarti (kiek tai leidžia įstatymas), kokias pareigas turi savininkas, nutraukdamas panaudos sutartį, kokios kokybės yra perduodamas žemės sklypas ir kt.

Sutarties laisvės principas

Besikeičiant ekonominei situacijai, savininką ar ūkininką nuo nuostolių gali apsaugoti reikiamos formos ir tinkamai parengta nuomos ar panaudos sutartis. Praktika rodo, kad žemės savininkai pradeda nuomos sutartyse naudoti vartotojų kainų indeksą, kuriam pasikeitus, keičia nuomos kainą į didesnę ar mažesnę. Ši sąlyga leidžia jaustis saugiau, kai besikeičiančios rinkos sąlygomis norėtųsi gauti didesnę nuomos kainą. Iš kitos pusės, žemę nuomojantys ūkininkai stengiasi į sutartį įrašyti tokius saugiklius, kurie užtikrintų, kad piktybiškai nutraukus nuomos sutartį (netgi tą, kuri nėra įregistruota viešajame registre), savininkas turėtų atlyginti ūkininko investicijas į žemės plotą, negautas pajamas ir kitus nuostolius.

Sutarčių teisėje galiojantis sutarties laisvės principas leidžia nuomą sudarančioms šalims laisvai susitarti dėl visų nuomojamo objekto naudojimo aspektų, išskyrus atvejus, kai tai prieštarauja imperatyvioms teisės nor­moms. Labai svarbu, kad ir ūkininkai, ir žemės savininkai atidžiau svarsto sutarčių sąlygas, nepažiūri į jas atmestinai. Nuo sutarties šalių žinių ir aktyvumo priklauso, ar, kilus ginčui, bus galima efektyviai apginti savo galimai pažeistas teises.