Butų, individualių gyvenamųjų namų, sodo namelių, įvairios paskirties sklypų rinkos aktyvumas Lietuvoje pernai buvo didesnis, palyginti su ankstesniais metais. Vis dėlto didžiausią rinkos spaudimą priimti sprendimus pirkti arba parduoti žemę 2013 m. patyrė žemės ūkio paskirties žemės rinkos dalyviai. Daugelis pirkėjų tikėjo, kad nuo 2014 m. gegužės, nustojus galioti draudimui užsieniečiams pirkti žemės ūkio paskirties žemę Lietuvoje, kainos kils, tad dominančius sklypus stengėsi įsigyti iki tos datos.

Ūkininkams ši data nebuvo naujiena, todėl savo žemėvaldų plėtrą jie galėjo susiplanuoti per visą pereinamąjį laikotarpį nuo pat 2004 m., kai buvo ribojamos svetimšalių pirkėjų galimybės įsigyti dirbamos žemės. Tačiau rinkoje ūkininkams teko konkuruoti ir su tais investuotojais į žemę, kurie patys žemės dirbti neketino. Per paskutiniuosius metus iki pereinamojo laikotarpio pabaigos prie tokių investuotojų prisidėjo dar ir trumpalaikiai spekuliatyvūs investuotojai, siekiantys greito pelno iš laukiamo kainų augimo. Taigi paklausa dirbamos žemės rinkoje 2013 m. pastebimai išaugo.

Siekiant apriboti tokių investicijų mastą, nors šiek tiek pavėluotai, 2014 m. pradžioje buvo pakeista žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo tvarka. Dėl šių pokyčių žemės įsigijimo procedūra turėjo pailgėti ar tapti keblesne visiems rinkos dalyviams, tad nemažai pirkėjų žemę įsigyti stengėsi 2013 metais, t. y. dar iki šių nuostatų įsigaliojimo.

Aktyvumas išlieka aukštas

Sprendžiant pagal perleistos žemės plotą, 2013-ieji buvo patys aktyviausi metai Lietuvos žemės rinkoje per visą istoriją. Tais metais perleista 192,6 tūkst. ha privačios žemės ūkio paskirties žemės, arba 10,4 proc. daugiau negu 2012 m. ir  2,2 proc. daugiau nei iki tol didžiausiu rinkos aktyvumu pasižymėjusiais 2007 metais.

Dėl lūkesčių, susijusių su laukiama pereinamojo laikotarpio pabaiga ir dirbamos žemės rinkos atvėrimu svetimšaliams pirkėjams, aukštas žemės rinkos aktyvumas buvo stebimas jau nuo 2011 metų IV ketvirčio. Nepaprastai išaugusi žemės paklausa nulėmė ir tai, kad padidėjo ne tik įsigyjamos privačios, bet ir valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotas. Jos 2013 m. buvo įsigyta 49,1 proc. daugiau negu prieš metus – 74,4 tūkst. ha. Bendras per metus perleistos privačios ir įsigytos valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotas sudarė 267,0 tūkst. ha, t. y. buvo 19,0 proc. didesnis negu 2012 m. ir net 14,8 proc. didesnis nei šiuo požiūriu aktyviausiais 2006 metais.

Nepaisant jau kelerius metus besitęsiančio spartaus rinkos augimo, dirbamos žemės paklausa Lietuvoje išliko didelė iki pat metų pabaigos. Jos nepaveikė netgi sumažėjusios ūkininkų pajamos dėl kiek menkesnio nei laukta 2013 m. derliaus bei sumažėjusių augalininkystės produkcijos kainų. Maža to, perleidžiami privačios žemės ūkio paskirties žemės plotai per 2013 m. IV ketvirtį išaugo net 69,9 proc. ir buvo 45,3–47,0 proc. didesni negu 2011 ir 2012 m. Iš valstybės įsigyjamos dirbamos žemės ūkio paskirties žemės plotai per paskutinį metų ketvirtį šoktelėjo net 2,39 karto.

Tokiam rinkos šuoliui metų pabaigoje paskatą davė vasarą priimtos Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo pataisos, įtvirtinusios naują  žemės įsigijimo tvarką nuo 2014 metų. Pakeitimai numatė apribojimus bendram susijusių asmenų įsigyjamos žemės plotui, kuris iki tol nebuvo ribojamas, taip pat pirmumo teisę privačią žemę įsigyti ne tik bendraturčiams ir esamam žemės naudotojui, bet ir besiribojančių sklypų ūkininkaujantiems savininkams arba, tam tikrais atvejais, valstybei, dėl ko pati žemės perleidimo procedūra turėjo tapti sudėtingesnė ir ilgesnė. Dėl šios priežasties didelė dalis pirkėjų skubėjo įsigyti žemės dar pagal senąją tvarką 2013 metais.

Nepaisant bendros augimo tendencijos, skirtingose apskrityse privačios žemės ūkio paskirties žemės rinka vystėsi labai nevienodai. Perleidžiamos žemės plotai labiausiai išaugo Vilniaus apskrityje – 35,3 proc. Čia taip pat buvo perleistas didžiausias žemės plotas  – 31,7 tūkst. ha, t. y. netgi daugiau nei tose apskrityse, kur intensyviai plėtojamas žemės ūkis – Šiaulių, Panevėžio, Kauno (22,3– 28,1 tūkst. ha).

Perpus mažesnis augimas buvo Kauno ir Klaipėdos apskrityse – 17,8 ir 17,9 proc. Vidutiniu augimu pasižymėjo rinka Panevėžio, Tauragės ir Šiaulių apskrityse – 9,5–12,4 proc. Likusiose apskrityse perleidžiamas plotas padidėjo mažiau – 5,1–6,6 proc. Alytaus ir Utenos apskrityse bei 2,9 proc. Marijampolės apskrityje. Vienintelėje Telšių apskrityje perleidžiamas plotas sumažėjo (net 26,4 proc.), bet tik dėl to,  jog buvo smarkiai išaugęs jau 2012 m. – net 71,3 proc.

Juridiniai asmenys 2013 m. įsigijo 23,46 tūkst. ha žemės ūkio paskirties žemės, arba net 30,2 proc. daugiau negu 2012 m. Siekdami užsitikrinti savo žemėnaudas ir taip sustiprinti konkurencingumą, jie rinkoje dalyvavo gerokai aktyviau negu fiziniai asmenys, kurių aktyvumas padidėjo tik 8,2 proc. Šis skirtmas ypač išryškėjo paskutinį 2013 metų ketvirtį, per kurį juridinių asmenų įsigytos žemės plotai padidėjo net 2,46 karto (fizinių asmenų – 61,0 proc.).

Per metus juridinių asmenų aktyvumas labiausiai išaugo Marijampolės ir Utenos apskrityse – atitinkamai 2,49 ir 2,43 karto, taip pat Tauragės (74,1 proc.) ir Klaipėdos apskrityse (54,6 proc.). Vidutinis aktyvumo augimas buvo Šiaulių, Alytaus, Kauno ir Vilniaus apskrityse – 20,7–36,4 proc. Perleidžiamas plotas sumažėjo tik Telšių (19,3 proc.) ir Panevėžio (1,8 proc.) apskrityse.

Žemės ūkio paskirties žemės rinkos intensyvumas (per metus perleista privačios žemės dalis) 2012 m. siekęs 5,5 proc., 2013 m. padidėjo iki 5,9 proc., tačiau išliko dar šiek tiek mažesnis negu 2005–2007 m. (6,3–6,6 proc.). Sprendžiant pagal šį rodiklį, aktyviausia rinka buvo Vilniaus (8,6  proc.) ir Klaipėdos (8,0 proc.) apskrityse, vidutinio aktyvumo – Šiaulių, Tauragės ir Telšių apskrityse (5,6–5,7 proc.), o kitur siekė 4,8–5,4 proc. Didžiausias rinkos intensyvumas buvo nustatytas Šalčininkų (17,2 proc.), Švenčionių (14,9 proc.), Šilutės (14,6 proc.), Ukmergės (10,3 proc.) rajonuose, taip pat Pagėgių (8,8 proc.) ir Kalvarijos (8,6 proc.) savivaldybėse, o likusiose savivaldybėse neviršijo 7,7 proc.

Nepaisant intensyvaus rinkos augimo, įkeičiamos žemės plotai padidėjo ne ką daugiau negu privačios ir valstybinės žemės perleidimai kartu paėmus – 19,6 proc., ir sudarė 105,36 tūkst. ha. Įkeičiamos žemės ploto santykis su įsigyjama privačia ir valstybine žeme beveik nepakito ir siekė 39,5 proc. (2012 m. – 39,3 proc.), nors santykis tik su įsigyjama privačia žeme ir padidėjo iki 54,7 proc. (2012 m. – 50,5 proc.). Tai rodo, kad pasikeitė tik valstybinės ir privačios žemės santykis pirkimuose, bet sandorių finansavimo struktūroje reikšmingesnių pokyčių neįvyko.

Kiek kainuoja pirkti

Per 10 metų nuo Lietuvos įstojimo į Europos Sąjungą dirbamos žemės kainos Lietuvoje išaugo apie 4,89 karto. Visą šį laikotarpį žemės kainos turėjo didėti vidutiniškai po 557 Lt/ha kasmet, jeigu ne 2009–2010 m. nuosmukis. Vis dėlto panašūs kainų pokyčiai šiuo laikotarpiu vyko ir kitose Vidurio Europos šalyse.

2012 m. kaimyninėje Lenkijoje dirbamos žemės kaina (6 080 Eur/ha) jau pasiekė kai kurių Europos Sąjungos senbuvių šalių lygį ir netgi tapo aukštesnė nei Prancūzijoje (5 420 Eur/ha) ar Švedijoje (5 370 Eur/ha), tačiau dar buvo apie 13 proc. žemesnė nei pigiausioje Rytų Vokietijos žemėje – Tiuringijoje. Deja, bet atotrūkis nuo Lietuvos kainų išliko beveik toks pats, koks buvo ir 2004 m. – apie 3,7 karto. Mažiau nei Lietuvoje žemė kainavo tik Latvijoje ir Estijoje, kur ji 2012 m. netikėtai atpigo ir siekė atitinkamai apie 3 800 ir 4 800 Lt/ha. Latvijoje tam įtakos galėjo turėti imtas taikyti dvigubas žemės mokesčio tarifas už neįdirbtą žemę, dėl ko turėjo padidėti tokios žemės pasiūla ir, galimai, sumažėti kainos vidurkis.

Nesant naujesnių duomenų, kol kas sunku pasakyti, kaip rinka vystėsi šiose šalyse 2013 m., tačiau tikėtina, kad didesnių pokyčių neįvyko, nebent Latvijoje, nes Estijoje pereinamasis laikotarpis, kurio metu buvo ribojamos galimybės svetimšaliams įsigyti dirbamos žemės, baigėsi dar 2011 m. ir nebuvo pratęstas, o Lenkijoje turėtų baigtis tik 2016 metais.

Lietuvoje 2013 m. smarkiai išaugusi dirbamos žemės paklausa nulėmė ir ganėtinai žymų dirbamos žemės kainų augimą, kuris vyko beveik visoje šalyje. Atmetus Vilniaus miesto plėtros stipriai veikiamas Vilniaus rajono, Trakų ir  Elektrėnų savivaldybių teritorijas, dirbamos žemės kainų vidurkis Lietuvoje per metus padidėjo 20,2 proc. ir pasiekė 6 861 Lt/ha.

Vis dėlto vidutinės kainos augimo rodiklis ne visai tiksliai atspindi rinkoje vykusius pokyčius. Iš tiesų visose kainų grupėse žemės kaina 2013 m. padidėjo santykinai daugiau – 33–34 proc. už prastos ir vidutinės ūkinės vertės žemę ir apie 37 proc. už geros ūkinės vertės žemę, tačiau pakilus kainoms pasikeitė ir perkamos žemės sudėtis. Ne visi pirkėjai įstengė įpirkti labiausiai brangusią geresnės ūkinės vertės žemę, todėl atkreipė dėmesį ir į prastesnės ūkinės vertės, tačiau pigesnę žemę.

2013-ųjų pabaigoje atliktos apklausos duomenimis, kurios metu buvo surinkta informacija iš seniūnijų daugumoje savivaldybių, įvairios ūkinės vertės dirbamos žemės kainos per metus labiausiai padidėjo Telšių ir Kauno apskrityse – vidutiniškai po 38–40 proc. Ne mažesnis augimas, apklaustų specialistų nuomone, buvo ir Utenos, Panevėžio ir Klaipėdos (27–33 proc.) bei Šiaulių (24 proc.) apskrityse. Mažiausiai žemės kainų augimas buvo juntamas Vilniaus (8  proc.), Alytaus, Tauragės ir Marijampolės (15–17 proc.) apskrityse.

Prastesnės ūkinės vertės žemė labiausiai pabrango Klaipėdos apskrityje (92 proc.) bei Alytaus ir Utenos (55–61 proc.) apskrityse. Vidutinės ir geros ūkinės vertės žemė labiausiai brango Klaipėdos, Marijampolės ir Alytaus apskrityse (58–66 proc.) bei Utenos apskrityje (45  proc.). Nuo vidutinės ūkinės vertės žemės kainų prastesnės ir geros ūkinės vertės žemės kainos skyrėsi vidutiniškai 29–35 procentais.

Didžiausios dirbamos žemės kainos buvo Vidurio Lietuvoje bei pajūryje ir aplink Vilnių esančiose savivaldybėse. Daugelyje šių savivaldybių vidutinės ūkinės vertės žemės kaina priartėjo prie 10 tūkst. Lt/ha ar net buvo aukštesnė. Už geros ūkinės vertės žemę čia buvo mokama ir 12–14 tūkst. Lt/ha, o kai kuriose Marijampolės ir Šiaulių apskričių seniūnijose – ir iki 15,5–17,5 tūkst. Lt/ha.

Vidurio Lietuvoje 9,5–10,6 tūkst. Lt/ha už vidutinės ūkinės vertės žemę buvo mokama Šakių, Marijampolės, Kėdainių, taip pat Pakruojo, Šiaulių ir Joniškio rajonuose. Kiek mažiau, vidutiniškai 8,3–9 tūkst. Lt/ha, žemė kainavo Vilkaviškio rajone ir vienas su kitu besiribojančiuose Jurbarko, Kauno ir Jonavos rajonuose bei šiauriau esančiuose Pasvalio ir Panevėžio rajonuose. Mažiausiai žemė kainavo Kazlų Rūdos sav., Biržų r. ir besiribojančiuose Raseinių ir Radviliškio rajonuose – 6,9–7,6 tūkst. Lt/ha, taip pat Telšių ir Akmenės rajonuose – 6,5 ir 7,8 tūkst. Lt/ha.

Vakarų Lietuvoje 9,3–10 tūkst. Lt/ ha buvo mokama už žemę Klaipėdos, Kretingos ir Mažeikių rajonuose. Besiribojančiuose Plungės ir Skuodo rajonuose vidutinė žemės kaina siekė 5,3 ir 6,0 tūkst. Lt/ha, o Šilutės, Tauragės ir Kelmės rajonuose – 5,1–5,5 tūkst. Lt/ha. Pigiausiai žemė kainavo Šilalės r. ir Rietavo bei Pagėgių sav. – 4,3–4,5 tūkst. Lt/ha.

Likusioje Lietuvos dalyje aukštesnėmis dirbamos žemės kainomis išsiskyrė tik Vilniaus r. (8,7 tūkst. Lt/ha) ir aplinkiniai Trakų,  Širvintų rajonai bei Elektrėnų sav., kur žemė kainavo vidutiniškai 7,4–7,6 tūkst. Lt/ha. Panašiai iš aplinkinių teritorijų išsiskyrė ir rekreacinę trauką turinčios Birštono bei Druskininkų savivaldybės, kur dirbama žemė buvo parduodama vidutiniškai po 7,0–8,4 tūkst. Lt/ha.

Pietų Lietuvoje žemės kainos siekė 5,1–5,5 tūkst. Lt/ha Alytaus, Prienų ir Šalčininkų rajonuose bei 6,2–6,3 tūkst. Lt/ha Kalvarijos sav. ir Kaišiadorių r. Mažiausios kainos buvo Lazdijų ir Varėnos rajonuose – 3,9–4,3 tūkst. Lt/ha.

Daugelyje Rytų Lietuvos rajonų (Utenos, Kupiškio, Molėtų, Ukmergės, Švenčionių) žemės kainos siekė 4,8–5,4 tūkst. Lt/ha, tik Anykščių rajone – apie 6 tūkst. Lt/ha. Pigiausiai žemė kainavo pačiame regiono pakraštyje esančiuose Rokiškio, Zarasų ir Ignalinos rajonuose – 3,7–4,5 tūkst. Lt/ha.

Kiek kainuoja išsinuomoti

Vidutinės nuomos kainos Lietuvoje už dirbamą žemę 2013 m. padidėjo 17,6 proc. – iki 217 Lt/ha, o už pievas ir ganyklas styptelėjo net 29,4 proc. – vidutiniškai iki 188 Lt/ha.

Išaugusi dirbamos žemės paklausa labiausiai paveikė pigiausios, prastesnės ūkinės vertės žemės nuomos kainas, kurios Lietuvoje padidėjo 28,5 proc. ir siekė vidutiniškai apie 170 Lt/ha. Viena vertus, tokios žemės nuomos kainos jau kurį laiką beveik nesikeitė, todėl pabrangus geresnės ūkinės vertės žemės nuomai tapo patrauklesnės, kita vertus, 2012 m. ypač išaugo tokios žemės paklausa ir pardavimo kainos (net 43 proc.), tad dalis šių sklypų buvo arba nupirkta ir daugiau nebenuomojama, o dirbama pačių naujųjų savininkų, arba savininkai, orientuodamiesi į pakilusias pardavimo kainas, kitąmet ėmė prašyti atitinkamai didesnės nuomos kainos.

Vidutinės ūkinės vertės žemės nuomos kainos 2013 m. padidėjo 16,1 proc. ir siekė apie 220 Lt/ha. Geros ūkinės vertės žemės nuomos kaina padidėjo santykinai mažiausiai, tik apie 13 proc., ir siekė vidutiniškai apie 290 Lt/ha. Pievoms ir ganykloms paprastai naudojama prastesnė žemė, t. y. tokia, kurios nelabai apsimoka dirbti kitokiu būdu, tad ir čia nuomos kainos padidėjo gana ženkliai – apie 24,7 proc. už geresnės ūkinės vertės žemę, 28,3 proc. už vidutinę ir net 39,5 proc. už prastos ūkinės vertės žemę.

Apskritai Lietuvoje geros ūkinės vertės žemės nuomos kainos buvo apie 30,5 proc. aukštesnės nei vidutinės žemės, o prastos ūkinės vertės – 23,1 proc. žemesnės.

Vertinant pagal regionus, labiausiai dirbamos žemės nuomos kainos 2013 m. išaugo Vidurio Lietuvoje – 18,0–23,8 proc. už geros ir vidutinės ūkinės vertės žemę ir net 33,3 proc. už prastesnę. Panašiai kainos už prastesnės žemės nuomą išaugo ir Vakarų Lietuvoje (34,8  proc.), tačiau geros ir vidutinės žemės nuomos kainos padidėjo vidutiniškai tik 13,8– 14,4 proc. Panašiai tiek pat vidutinės ūkinės vertės žemės nuoma padidėjo ir Rytų Lietuvoje – 12,2 procento.

Brangiausiai vidutinės ūkinės vertės žemė buvo nuomojama Vidurio Lietuvoje. Aukščiausių vidutinių nuomos kainų juosta nusidriekė visu šiauriniu Lietuvos pakraščiu, nuo Mažeikių iki Biržų, apėmė Šiaulių ir Radviliškio rajonus. Čia žemės nuomos kainos siekė vidutiniškai 300–350 Lt/ha už vidutinės ūkinės vertės žemę. Nedaug mažesnės kainos buvo ir aplink šią zoną išsidėsčiusiuose Pakruojo, Telšių ir Kėdainių rajonuose (vidutiniškai 280 Lt/ha) bei Raseinių rajone (apie 260 Lt/ha).

Brangesnių nuomos kainų zona susiformavo Šakių, Vilkaviškio ir Kauno rajonuose bei Marijampolės sav., kur žemė buvo nuomojama vidutiniškai už 300–350 Lt/ha. Kiek pigesnė nuoma buvo likusiose Kauno apskrities savivaldybėse, taip pat Jurbarko r. ir Kazlų Rūdos sav. – 230–240 Lt/ha, dar mažesnė – Kalvarijos savivaldybėje (220 Lt/ha).

Didesnė nei šalies vidurkis nuomos kaina nusistovėjo Vilniaus rajone (apie 270Lt/ha) bei gretimose Širvintų rajono ir Elektrėnų savivaldybėse (apie 250 Lt/ha), taip pat Švenčionių rajone (230 Lt/ha).

Trakų rajone žemės nuoma buvo pigesnė, tačiau didesnė nei kitose Pietų Lietuvos savivaldybėse – vidutiniškai 210 Lt/ha, o Alytaus ir Lazdijų rajonuose siekė 170–180 Lt/ha. Pigiausiai žemė Pietų Lietuvoje buvo nuomojama Druskininkų sav. ir Varėnos bei Šalčininkų rajonuose – 130–140 Lt/ha.

Vidutinės nuomos kainos Rytų Lietuvoje, tokios kaip Panevėžio r., nusistovėjo gretimuose Kupiškio ir Anykščių bei Ignalinos  rajonuose – 200–220 Lt/ha. Kiek pigesnė žemės nuoma (vidutiniškai 180 Lt/ha) buvo Ukmergės, Molėtų ir Utenos rajonuose. Mažiausios nuomos kainos buvo Rokiškio ir Zarasų rajonuose – 140–150 Lt/ha.

Labai panašūs nuomos kainų intervalai nusistovėjo ir Vakarų Lietuvoje. Pigiausiai žemė čia buvo nuomojama Plungės r. ir Rietavo sav. – už 140–150 Lt/ha. Didžiausios nuomos kainos buvo Kretingos r. ir greta brangesnių Vidurio Lietuvos rajonų esančiuose Kelmės ir Jurbarko rajonuose – 230 Lt/ha. Vidutinės nuomos kainos nusistovėjo Tauragės r. ir Pagėgių sav. – apie 210 Lt/ha, kiek žemesnės buvo Skuodo (200 Lt/ha) ir Klaipėdos, Šilutės bei Šilalės rajonuose – apie 180 Lt/ha.