Nekilnojamojo turto ir žemės rinkose pagyvėjimo dar tenka laukti: pirkėjai nelinkę taip greitai patikėti ekonomikos atsigavimu ir rizikuoti palyginti didelėmis pinigų sumomis. Žemės ūkio paskirties žemės rinkoje 2009 m. taip pat vyravo neigiamos nuotaikos. Nors žemės ūkis mažiausiai nukentėjo nuo ūkio nuosmukio, perleidžiamos žemės apimtys ir pardavimo kainos sumažėjo ženkliai, nuomos kainos – kiek mažiau.

Nors jau 2008 m. aktyvumas žemės ūkio paskirties žemės rinkoje sumažėjo 21,2 proc., bet rinka tuomet dar vystėsi tolygiai, o per ketvirtį perleidžiamas žemės plotas buvo gana vienodas, todėl staigus aktyvumo sumažėjimas 2009 m. I ketvirtį beveik trečdaliu buvo netikėtas. Kitais ketvirčiais pasireiškė sezoniniai svyravimai ir aktyvumo kritimus keitė pakilimai, tačiau bendra rinkos tendencija išliko neigiama.

Per 2009 m. perleista 108,11 tūkst. ha privačios žemės ūkio paskirties žemės, t. y. maždaug 27,3 proc. mažiau negu 2008 m. Nors 2009-ųjų pabaigoje rinka, veikiama sezoninių svyravimų ir optimistinių ūkio atsigavimo prognozių, paaugo per ketvirtį net ketvirtadaliu, bendros rinkos vystymosi tendencijos nepakito – per antrąjį pusmetį perleista dar 5,4 proc. mažiau žemės ūkio paskirties žemės negu per I pusmetį. Lyginant su ankstesniųjų metų rezultatais, aktyvumas rinkoje nukrito iki buvusio prieš Lietuvai įstojant į ES lygio – 2009 m. perleistas žemės plotas net 14,8 proc. mažesnis negu 2004 metais.

Rinkos intensyvumas, matuojamas perleistos žemės santykiu su visa privačia žeme, 2009 m. nusmuko iki vidutiniškai 3,6 proc., nors dar 2008 m. jis siekė 5,0 proc., o 2007 m. – 6,6 proc. Kiek didesnis jis buvo tik Vilniaus miesto plėtros įtakoje esančiose savivaldybėse (apie 4,5 proc.). Net ir šitaip sumažėjęs jis išlieka didesnis negu Vakarų Europos valstybėse, kur jau yra susiformavusios pastovios ūkių žemėnaudos.

Sumažėjus privačios žemės perleidimams, dirbamos žemės poreikį iš dalies leido patenkinti iš valstybės įsigyjama žemė, kurios 2009 m. buvo įsigyta beveik 32 tūkst. ha, t. y. net 36,5 proc. daugiau negu 2008 m. Tačiau net ir lyginant bendrą įsigyjamos privačios ir valstybinės žemės plotą, 2009 m. žemės buvo įsigyta 18,6 proc. mažiau negu 2008 m., o II pusmetį sumažėjo net 15,6 proc., tad bendra rinkos tendencija išliko aiškiai neigiama.

Analizuojant pirkėjų struktūrą, akivaizdus juridinių asmenų pasitraukimas iš rinkos. Fiziniai asmenys 2009 m. įsigijo 25 proc. mažesnį žemės ūkio paskirties žemės plotą negu 2008 m. – 97,51 tūkst. ha, tačiau santykinė jų dalis rinkoje padidėjo, nes juridiniai asmenys įsigijo tik 10,6 tūkst. ha žemės ūkio paskirties žemės, arba net 43 proc. mažiau negu 2008 m. Ypač sumažėjo juridinių asmenų įsigyjamos žemės plotas Pietų ir Rytų Lietuvoje (58–76 proc.). Fizinių asmenų aktyvumas kiek labiau sumažėjo Vidurio ir Vakarų Lietuvoje (26–29 proc.).

Teritoriniu požiūriu rinka 2009 m. vystėsi gana panašiai. Sprendžiant pagal rinkos intensyvumą, kiek intensyviau negu šalies vidurkis buvo perkama Šiaulių ir Tauragės apskrityse (3,9 proc.) bei Vilniaus apskrityje (4,3 proc.). Mažesniu nei vidutinis intensyvumu rinka pasižymėjo Alytaus, Marijampolės, Panevėžio ir Telšių apskrityse (3,0–3,2 proc.). Nepaisant tokio supanašėjimo, pokyčiai rinkoje vyko skirtingu tempu. Per metus rinka labiausiai susitraukė Panevėžio (apie 35 proc.), Tauragės, Telšių ir Marijampolės apskrityse (30–33 proc.), mažiausiai – Vilniaus, Alytaus ir Utenos apskrityse (17–22 proc.).

Kur kas didesni teritoriniai skirtumai ir nuokrypiai nuo vidurkio išryškėjo pagal juridinių asmenų aktyvumą rinkoje. Labiausiai, apie 3 kartus, smuko juridinių asmenų įsigyjamos žemės apimtys Marijampolės, Tauragės ir Utenos apskrityse. Apie 2 kartus sumažėjo juridinių asmenų perleidimų Telšių, Panevėžio bei Vilniaus apskrityse. Mažiausias nuosmukis buvo Šiaulių (apie 17 proc.) bei Kauno ir Klaipėdos (apie 27 proc.) apskrityse. Pagal perleistą juridiniams asmenims plotą pirmavo Šiaulių (3,2 tūkst. ha), Panevėžio (1,9) ir Kauno (1,7 tūkst. ha) apskritys. Kitur buvo perleidžiama po 450–750 ha, Alytaus apskrityje – vos 101 hektaras.

Skirtingai nuo 2008 m., kai bendras paskoloms įkeičiamos žemės ūkio paskirties žemės plotas netikėtai išaugo, 2009 m. jis sumažėjo net 34 proc. – iki 40,78 tūkst. ha. Tam įtakos turėjo išaugusios kreditų palūkanų normos bei sumažėjusi žemės paklausa.

Labiausiai įkeičiamos žemės plotų sumažėjo Vidurio Lietuvoje, kuriai dėl intensyvios ūkių žemėnaudų plėtros teko apie 59 proc. įkeičiamo ploto, t. y. Šiaulių, Panevėžio ir Marijampolės apskrityse – 41–43 proc. Ekonomikai atsigaunant, per antrą pusmetį čia įkeičiamo ploto padidėjo net 31 proc., todėl šis sumažėjimas turėtų būti laikinas. Kitose apskrityse įkeitimų sumažėjo 35–38 proc., mažiausiai – Vilniaus (apie 14 proc.) ir Klaipėdos (~16 proc.) apskrityse, o Tauragės apskrityje jų apimtis netgi 12 proc. išaugo.

Pardavimo kainos

Jau 2008 metais aktyvumas žemės ūkio paskirties žemės rinkoje sumažėjo daugiau nei penktadaliu, bet kainų tai iš esmės dar nepaveikė ir jos daug kur pasiekė savo aukščiausias reikšmes. Metų pabaigoje ėmė aiškėti, kad rinkoje parduoti sklypų už nusistovėjusią rinkos kainą nebepavyksta, o lėtėjančios ekonomikos augimo prognozės rodė, kad 2009 metais ūkis gali pereiti į smukimo fazę, kas galiausiai ir nutiko.

Lietuvos ūkio smukimas 2009 m. I pusmetį savo dydžiu pralenkė net niūriausias prognozes ir turėjo neigiamos įtakos žemės rinkos gyvybingumui. Žemės ūkio paskirties žemės rinkoje aktyvumas sumažėjo dar penktadaliu, palyginti su 2008 m. II pusmečiu, todėl labai nukentėjo rinkos likvidumas. Buvusiomis kainomis pirkėjai nustojo pirkti, o iš pardavėjų rinkoje buvo tikimasi labai ženklių kainos nuolaidų.

Tokia situacija sukėlė sumaištį jau nusistovėjusioje žemės rinkoje. Dauguma pardavėjų žemę žemesne kaina pardavinėjo tik verčiami aplinkybių, o likusieji buvo nusiteikę laukti geresnių kainų, todėl teritoriniu požiūriu rinkoje išryškėjo labai dideli netolygumai, kai kainos ėmė labai skirtis netgi gretimose seniūnijose. Nemažai įtakos tam turėjo ir pasyvesnis nei įprasta juridinių asmenų, daugiausia veikiančių brangesnės žemės segmente, dalyvavimas žemės rinkoje perkant žemės ūkio paskirties žemę.

Kaip rodo Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centro atlikti tyrimai, per 2009 m. I pusmetį žemės ūkio paskirties ­žemės kainos Lietuvoje, palyginti su 2008 m. lygiu, sumažėjo vidutiniškai 18,1 proc., tačiau kai kuriose vietovėse sumažėjimas siekė net 30–60 proc., o kitur – tik 10–20 proc. Buvo ir tokių vietovių, kur paklausa išliko aukšta, o kainos nepakito ar net paaugo 10–20 proc. Sumažėjusią žemės paklausą ir kainas daugelis respondentų siejo su objektyviai sumažėjusiomis pajamomis iš žemės ūkio veiklos dėl sumažėjusių produkcijos supirkimo kainų ir išaugusių žemės įdirbimo sąnaudų.

Mažėjant kainoms, derlingesnę žemę pajėgūs pirkti daugiau pirkėjų, todėl jos santykinis svoris žemės pardavimuose didėja, o prastesnės žemės – mažėja, t. y. keičiasi kiekybinė pardavimų sudėtis. Dėl to, nors žemės kainos vidurkis Lietuvoje (be Vilniaus miesto įtakoje esančios teritorijos) 2009 m. keitėsi nedaug ir sumažėjo vos 5,3 proc., iki 3 540 Lt/ha, beveik visose kainų grupėse kainos mažėjo daugiau.

Labiausiai kainos nukrito aukštomis žemės kainomis pasižyminčiame Vidurio Lietuvos regione – apie 20–27 proc. ir siekė 3,1–5,5 tūkst. Lt/ha už vidutinės ūkinės vertės žemę (Joniškio r. – 6,8 tūkst. Lt/ha). Vakarų Lietuvoje kainos sumažėjo apie 13–16 proc. už vidutinę ir prastesnę žemę. Pigesnėse šio regiono teritorijose vidutinė žemė kainavo iki 2,2 tūkst. Lt/ha, brangesnėse – iki 3,5 tūkst. Lt/ha (Klaipėdos r. – 5,9 tūkst. Lt/ ha). Palyginti nedidelės žemės kainos Rytų Lietuvoje beveik nesikeitė (1,5–2,6 tūkst. Lt/ha), o Pietų Lietuvoje netgi išaugo apie 29 proc. (2–3 tūkst. Lt/ha). Apskrityse vidutinės ūkinės vertės žemės kainos sumažėjo: Klaipėdos, Tauragės ir Kauno apskrityse – 9–11, Marijampolės, Panevėžio ir Šiaulių apskrityse – 20–24, Telšių apskrityje – 31 proc., o kitur – padidėjo.

Sumažėjusi paklausa namų valdų žemei ir kritusios jos kainos leido tiksliau nustatyti ir dirbamos žemės kainas aplink did­miesčius. Vilniaus rajone jos siekė 11–17,5 tūkst. Lt/ha, aplinkinėse teritorijose – apie 9–10 tūkst. Lt/ha, t. y. maždaug tiek, kiek ir Kauno bei Klaipėdos rajonuose ir kitur netoli urbanizuotų vietovių. Prasčiausios ūkinės vertės žemė čia kainavo apie 5,5 tūkst. Lt/ha.

Aukščiausios dirbamos žemės kainos išliko intensyviai žemės ūkio veiklą plėtojančiuose Vidurio Lietuvos rajonuose. Čia už vidutinės ūkinės vertės žemę 2009 m. buvo mokama vidutiniškai 3,8 tūkst. Lt/ ha, už geros ūkinės vertės žemę – apie 5,5 tūkst. Lt/ha, tačiau brangesnėse vietovėse – Šiaulių, Panevėžio ir Marijampolės apskrityse – ir 6–7 tūkst. Lt/ha (atskirais atvejais net iki 8–9 tūkst. Lt/ha). Pigiausia žemė Vidurio Lietuvoje kainavo vidutiniškai 2,8 tūkst. Lt/ha. Nors kainos Vidurio Lietuvoje sumažėjo 20–27 proc., palyginti su 2008 metų vidurkiais, bet sumažėjimas daugiau apėmė geros ūkinės vertės žemę. Prasčiausios žemės kaina mažėjo nedaug.

Vakarų Lietuvoje vidutinės ūkinės vertės žemė kainavo maždaug 2,9 tūkst. Lt/ha, geros ūkinės vertės žemė – 4,7 tūkst. Lt/ ha, prasčiausia – 1,8 tūkst. Lt/ ha. Palyginti su 2008 m., vidutinės kainos Vakarų Lietuvoje sumažėjo tik 13–16 proc., tačiau, skirtingai nei Vidurio Lietuvoje, čia kainų kritimas labiau pasireiškė prastesnės ūkinės vertės žemei, o geros žemės kaina beveik nesikeitė.

Pietų Lietuvoje vidutinės ūkinės vertės žemė 2009 m. kainavo 2,4 tūkst. Lt/ha, geros ūkinės vertės žemė – 3,8 tūkst. Lt/ha, o prastos ūkinės vertės žemė – 1–1,5 tūkst. Lt/ha arba, silpniausiose rinkos požiūriu vietovėse, – dar mažiau. Šiame regione vidutinės kainos jau buvo spėję nukristi anksčiau nei kituose regionuose, todėl keitėsi nedaug ar netgi kažkiek padidėjo.

Rytų Lietuvoje kainos buvo panašios į Pietų Lietuvos, tik dar truputį žemesnės. Vidutinės ūkinės vertės žemė čia kainavo 2,2 tūkst. Lt/ha, geros ūkinės vertės žemė – 3,2 tūkst. Lt/ha, o prasčiausios ūkinės vertės žemė – apie 1,5 tūkst. Lt/ha. Palyginti su 2008 m., vidutinės kainos Rytų Lietuvoje išliko beveik nepakitusios, tik geriausia (t. y. ir brangiausia) žemė atpigo dar 15 procentų.

Nuomos kainos

Vidutinės nuomos kainos 2009 m. keitėsi nedaug – šalies vidurkis sumažėjo apie 11 proc. už dirbamą žemę – iki 133 Lt/ha ir maždaug 4 proc. už pievas ir ganyklas (111 Lt/ha). Už geros ūkinės vertės žemės nuomą vidutiniškai Lietuvoje buvo mokama iki 200 Lt/ha (brangesnėse vietovėse iki 250–350 Lt/ha), už vidutinės ūkinės vertės žemę – apie 100–150 Lt/ha, o už prasčiausią – apie 100 Lt/ha ar mažiau. Paprastai toje pačioje vietovėje geros ūkinės vertės žemė būna iki 45 proc. brangesnė negu vidutinė, o prastos ūkinės vertės – 30–35 proc. pigesnė.

Labiausiai nuomos kainos sumažėjo Vakarų Lietuvoje už įvairios ūkinės vertės žemę (24–29 proc.) ir Rytų Lietuvoje už vidutinės ir geros ūkinės vertės žemę (21–24 proc.). Pietų Lietuvoje nuomos kainos sumažėjo 9–10 proc., tačiau už geros ūkinės vertės žemę išliko nepakitusios. Vidurio Lietuvoje nuomos kainos už vidutinės ir geros ūkinės vertės žemę beveik nesikeitė, o prastesnės žemės kaina netgi išaugo 7 proc. Tai rodo, kad, nepaisant rinkos nuosmukio, daugelyje vietovių žemės poreikis žemėnaudų plėtrai išliko, o jei ankstesnių žemės įsigijimo planų buvo atsisakyta arba su žemės pardavėjais nepavyko sulygti dėl mažesnės pardavimo kainos, jos paklausa nuomai netgi išaugo.

Pagal vidutinės ūkinės vertės žemės vidutines nuomos kainas visą Lietuvos teritoriją galima suskirstyti į keletą stambesnių teritorinių grupių. Vidurio Lietuvoje, Šakių, Kėdainių, Šiaulių ir Pasvalio rajonuose nuomos kaina siekė vidutiniškai 230–250 Lt/ha, Joniškio rajone – 300 Lt/ha. Kiek mažesnė, 180–220 Lt/ha, kaina mokama Skuodo, Mažeikių, Akmenės, Pakruojo, Radviliškio, Jurbarko, Kauno r., Jonavos, Vilkaviškio, Lazdijų, Birštono, Prienų, Kazlų Rūdos, Pagėgių, Marijampolės savivaldybėse.

Mažiausiai, iki 100 Lt/ha, už vidutinės žemės nuomą mokama Rytų ir Pietryčių Lietuvoje – Švenčionių, Molėtų, Širvintų, Kaišiadorių, Elektrėnų, Trakų, Varėnos ir Druskininkų savivaldybėse. Šiai kategorijai reikėtų priskirti ir Plungės, Klaipėdos r., Šilutės bei Rokiškio savivaldybes. Likusioje Lietuvos dalyje vidutinė žemės nuomos kaina siekia 110–160 Lt/ha.