Prieš dvejus metus, 2006 m. liepos 13 d., buvo pakeistas Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinasis įstatymas (toliau – Laikinasis įstatymas). Nustatyti papildomi reikalavimai asmenims, turintiems teisę į valstybės paramą ir perkantiems žemės ūkio paskirties žemės sklypus; pakeistas sąrašas asmenų, turinčių teisę į valstybės paramą; pakeistas maksimalus įsigyjamos žemės ūkio paskirties žemės plotas. Nustatyta, kad asmenys (ir fiziniai, ir juridiniai) gali įsigyti tiek žemės, kad bendras iš valstybės įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas būtų ne didesnis kaip 300 ha, o bendras vienam asmeniui priklausantis iš valstybės ir kitų asmenų įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas būtų ne didesnis kaip 500 hektarų.

Laikinasis įstatymas priimtas 2003 m., siekiant užtikrinti žemę dirbančių žmonių pragyvenimo šaltinį ir kaimo socialinių problemų sprendimą, išsaugoti šalies gyventojų galimybes įsigyti žemės bei užkirsti kelią spekuliacijai žeme, kad ji nebūtų superkama perpardavimo tikslais.

Tose kadastro vietovėse, kuriose iš esmės jau užbaigtas piliečių nuosavybės teisių į žemę atkūrimas, prasidėjo laisvos valstybinės žemės ūkio paskirties žemės pardavimas. Nuo 2003 iki 2006 metų vidurio parduota per 42 tūkst. ha valstybinės žemės ūkio paskirties žemės daugiau kaip trims tūkstančiams žemės ūkio veik­los subjektų.

Įstatymas buvo keičiamas atsižvelgiant į Europos Komisijos pastabas ir derinamas su ja, kadangi valstybinės žemės ūkio paskirties žemės pardavimas lengvatinėmis sąlygomis yra valstybės pagalbos priemonė.

Dabar teisę į valstybės paramą įsigyjant žemės ūkio paskirties žemės įgis tik tie asmenys, kurie turės profesinių įgūdžių, praktinio ūkininkavimo ir kompetencijos. Tokiais asmenimis bus laikomi ne anksčiau kaip metais, einančiais prieš paraiškos dėl paramos pateikimą, žemės ūkio naudmenas ar pasėlius deklaravę ir buhalterinę apskaitą tvarkantys ūkininkai, kurie turės praktinio ūkininkavimo patirties ir bus įregistravę ūkininko ūkį. Taip pat nustatyta, kad juridinis asmuo teisę į valstybės paramą, įsigyjant žemės ūkio paskirties žemės, įgis tik tuomet, kai jo metinės įplaukos už realizuotą prekinę žemės ūkio produkciją sudarys daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų ir kai bus įrodytas jo ekonominis gyvybingumas.

Ir fiziniams, ir juridiniams asmenims gali būti suteikiama valstybės parama, jeigu Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtina, kad paramos suteikimo metu laikomasi minimalių aplinkosaugos, higienos ir gyvūnų gerovės normų. Vyriausybė 2007 m. gruodžio 19 d. nutarimu įgaliojo Valstybinę maisto ir veterinarijos tarnybą išduoti asmenims, turintiems teisę į valstybės paramą įsigyjant žemės ūkio paskirties žemės, pažymas apie minimalių higienos ir gyvūnų gerovės normų laikymąsi, o Aplinkos ministerijos regioninius aplinkos apsaugos departamentus – išduoti pažymas apie minimalių aplinkosaugos normų laikymąsi.

Valstybės parama įsigyjant žemę

Laikinasis įstatymas numato galimybę įsigyti valstybinės žemės lengvatinėmis sąlygomis, t. y. be aukciono. Tokia leng­vata Europos Sąjungos teisės aktų kontekste vertinama kaip valstybės pagalba, kuria siekiama užtikrinti, kad įsigyta iš valstybės žemės ūkio paskirties žemė būtų naudojama žemės ūkio veiklai. Laikinajame įstatyme įtvirtintos ir kitos žemės ūkio paskirties žemės pardavimo lengvatinės sąlygos: taikomi žemės sklypo kainos mažinimo koeficientai; žemė parduodama išsimokėtinai; mokėjimai už įsigyjamą išsimokėtinai žemės ūkio paskirties žemę gali būti atidedami; žemė perkama pirmumo teise; kompensuojama dalis palūkanų. Svarbu tai, kad asmuo, pageidaujantis pirkti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės, iki žemės įsigijimo privalo būti ūkininkavęs (dirbęs žemę) ne mažiau kaip vienus metus. Taip pat numatyta, kad pirkėjas – jaunasis ūkininkas, kuris nusiperka žemės lengvatinėmis sąlygomis, įgyja teisę perleisti žemės sklypą kitiems asmenims ne anksčiau kaip praėjus 5 metams. Keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį visi įsigyjantys žemės ūkio paskirties žemės galės ne anksčiau kaip po penkerių metų nuo žemės sklypo įsigijimo dienos. Taip užtikrinama, kad iš valstybės įsigyta žemės ūkio paskirties žemė būtų naudojama tik pagal jos pagrindinę tikslinę paskirtį – žemės ūkio veiklai. Nustačius, kad žemės sklypas naudojamas ne pagal paskirtį, valstybė įgyja teisę atpirkti šį žemės sklypą už tą pačią kainą, už kurią jis buvo įsigytas iš valstybės. Taigi, lengvatinėmis sąlygomis įsigyta žemė gali būti išpirkta valstybės.

Ūkininkai, žemės ūkio bendrovės, kiti asmenys dažniausiai perka savo naudojamą žemę, taip pat besiribojančią su jų nuosavybės teise turima ar nuomojama žeme, kitą valstybinę žemės ūkio paskirties žemę. Tokius procesus skatina ir kaimo gyventojams, ir ūkininkams palankūs įstatymai. Žemės reformos įstatymas numato, kad tam tikrus reikalavimus atitinkantys ūkininkai ir juridiniai asmenys turi pirmumo teisę pirkti ne mažiau kaip vienus metus žemės ūkio veiklai naudojamus žemės sklypus. Kitaip tariant, žemę dirbantys ir ją deklaruojantys asmenys turi pirmumo teisę ją pirkti. Pirmenybė įsigyti žemės šiems asmenims suteikiama ir tais atvejais, jei jie perka valstybinės žemės sklypus, besiribojančius su jiems nuosavybės teise priklausančiais žemės sklypais.

Ar valstybinės žemės pardavimas suderinamas su žemės grąžinimu?

Vykdant žemės reformą, kaimo vietovėje sklypai asmenims formuojami pagal Žemės reformos įstatymo nustatytą eilę. Valstybinės žemės sklypai parduoti formuojami atkūrus piliečių nuosavybės teises į žemę (grąžinant natūra, suteikiant ir perduodant nuosavybėn neatlygintinai). Pirmiausia žemė grąžinama piliečiams, pageidavusiems ją susigrąžinti, ir nustačius papildomas, visuomenės poreikiams reikalingas, teritorijas. Likusi valstybinė žemė būtų parduodama tose kadastro vietovėse, kuriose žemės grąžinimas iš esmės baigtas. Pagal apskričių viršininkų administracijų pateiktą informaciją, iš viso šalies kaimo vietovėse lieka 515 tūkst. ha laisvos valstybinės žemės, iš jos 398 tūkst. žemės ir 117 tūkst. miško, įvertinus ir visus žemėtvarkos skyriuose turimus dar neįvykdytus (nepatenkintus) prašymus grąžinti žemę (pagal pateiktas išvadas dėl žemės, miško, vandens telkinio perdavimo nuosavybėn neatlygintinai).

Kas vykdo žemės pardavimą

Žemės reformą įgyvendina ir sprendimus grąžinti, perduoti, suteikti nuosavybėn neatlygintinai ir parduoti valstybinę žemę priima apskričių viršininkai. Pagal Žemės įstatymą, apskrities viršininkas yra apskrities teritorijoje esančios valstybinės žemės patikėtinis, išskyrus žemę, kuri patikėjimo teise perduota kitiems įstatymų nustatytiems subjektams. Nustatyta, kad laisvos valstybinės žemės fondą tvarko apskrities viršininkas, išskyrus žemę, kuri patikėjimo teise perduota savivaldybėms. Taigi ir valstybinę žemės ūkio paskirties žemę parduoda apskričių viršininkai, o žemės pardavimo procedūras organizuoja apskričių viršininkų administracijų teritoriniai žemėtvarkos skyriai.

Matavimai ir vertės nustatymas

Asmenims, kuriems suteikiama pirmumo teisė be aukciono pirkti parduodamus valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus už rinkos kainą, pastaroji apskaičiuojama pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą. Todėl, prieš sudarant valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartis, turės būti nustatyta Nekilnojamojo turto registre įregistruotų parduotinų žemės sklypų rinkos vertė. Apskričių viršininkų administracijos šiuo metu Viešųjų pirkimų įstatymo nustatyta tvarka organizuoja viešųjų pirkimų procedūras – turto vertintojų paslaugų pirkimą ir su parinktais vertintojais sudaro turto (žemės sklypų) vertinimo paslaugų sutartis.

Seimas 2007 metų pabaigoje pakeitė Nekilnojamojo turto kadastro įstatymą taip, kad nuo šiol žemės sklypų kadastriniai matavimai atliekami nustatant žemės sklypų ribų posūkio taškų ir riboženklių koordinates valstybinėje koordinačių sistemoje. Formuojant žemės sklypus kaimo vietovėse nuosavybės teisėms atkūrti ir asmeniniam ūkiui, žemės sklypų ribų posūkio taškų koordinatės nustatomos grafiškai pagal paskiausiai atnaujintą kartografinę medžiagą Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų nustatyta tvarka. Todėl žemėtvarkos projektuose suprojektuotus parduotinus žemės sklypus reikės ženklinti naudojant ,,geodezinius instrumentus“. Visi šie darbai (ir žemės sklypų vertinimo, ir matavimo) atliekami valstybės lėšomis.

Žemės pardavimo praktiniai aspektai

Laikinojo įstatymo pakeitimo įstatymu nustatyta, kad iki šio įstatymo įsigaliojimo pradėtos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo procedūros, kai dar nesudarytos valstybinės žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartys, užbaigiamos jau pagal priimto įstatymo nuostatas. Todėl, kad būtų galima tęsti žemės reformos žemėtvarkos projektų, kuriuose buvo pradėti formuoti parduotini valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai, rengimą, apskričių viršininkų administracijų žemėtvarkos skyriai šiuo metu nagrinėja asmenų pateiktus papildomus prašymus bei dokumentus ir prireikus apskrities viršininko įsakymu tikslina pretendentų sąrašus, iš jų išbraukdami tuos asmenis, kurie nebeatitinka valstybės paramos įsigyjant žemės ūkio paskirties žemės subjektams taikomų Laikinojo įstatymo nuostatų.

Iki 2006 m. liepos 27 d. (t. y. iki Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo pakeitimo įsigaliojimo) patvirtintuose žemėtvarkos projektuose 7,8 tūkst. asmenų suprojektuota daugiau kaip 76,4 tūkst. ha bendro ploto žemės sklypų, tačiau su šiais asmenimis nesudarytos valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutartys. Apskričių viršininkų administracijų teikiami duomenys rodo, kad daugiausia pageidaujančių pirkti asmenų yra tose apskrityse ir rajonuose, kuriuose žemės grąžinimas iš esmės baigtas (Suvalkijoje, Žemaitijoje, Šiaurės Lietuvoje). Pirmiausia su šiais asmenimis, pateikusiais Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo taisyklėse nurodytus dokumentus, įrodančius, kad turi pirmumo teisę įsigyti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės ar (ir) turi teisę į valstybės paramą ją įsigyjant, bus sudaromos valstybinės žemės ūkio paskirties žemės pirkimo-pardavimo sutartys.

Tikimasi, kad pirmumo teisė ir valstybės parama žemdirbiams, įsigyjant žemės ūkio paskirties žemės, sustiprins ūkininkų konkurencingumą, skatins plėstis šeimos ūkius, užtikrins žemę dirbančių žmonių pragyvenimo šaltinį ir mažins kaimo socialines problemas. Tik įsigiję nuosavybėn žemės ūkio paskirties žemės, žemės ūkio veiklos subjektai bus užtikrinti, kad galės pasinaudoti Europos Sąjungos struktūrinių fondų teikiama parama, drąsiai investuoti į žemės ūkio valdas, spartindami jų restruktūrizavimą, modernizavimą, didindami gamybos konkurencingumą, gerindami darbo ir gamybos sąlygas.

• apskrities viršininko įsakymu patvirtintas žemės reformos žemėtvarkos projektas;
• parduotinas žemės sklypas paženklintas ir suformuota kadastro duomenų byla;
• parduotinas žemės sklypas įregistruotas Nekilnojamojo turto registre;
• atliktas žemės sklypo vertinimas;
• pirkėjas yra sumokėjęs už perkamą žemės sklypą;
• parengtas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės pirkimo-pardavimo sutarties projektas.