Žemės ūkio paskirties žemė yra didelės vertės nekilnojamojo turto objektas. Siekiant, kad ji būtų naudojama racionaliai, skatinant konkurencingą žemės ūkio veiklą, Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme numatyti tam tikri ribojimai dėl jos įsigijimo. Vienas tokių ribojimų – nustatyta eilės tvarka asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemę.

Pagal įstatymą pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę turi: 1) žemės sklypo bendraturčiai; 2) parduodamo žemės sklypo naudotojas, naudojęs šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį; 3) asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu; 4) fizinis asmuo, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje.

Tačiau praktikoje būtent šį ribojimą, t. y. įstatyme nustatytą pirmumo teisę turinčių asmenų eilę, bene dažniausiai bandoma apeiti. Kadangi ribojimas netaikomas dovanojimo sutartims, vienas labiausiai paplitusių būdų tai padaryti yra fiktyvios dovanojimo sutarties sudarymas. Kitaip tariant, nors žemės sklypo savininkas deklaruoja, kad žemės sklypą dovanoja, faktiškai sudaroma pirkimo– pardavimo sutartis (pirkėjas žemės sklypo savininkui sumoka žemės sklypo kainą). Šioje situacijoje kyla klausimas, kaip asmuo, kurio pirmumo teisė pažeista, gali apginti savo interesus? Ar toks interesų gynimas praktikoje turi perspektyvų?

Teisių gynimo būdai

Asmuo, kurio pirmumo teisė įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę pažeidžiama nesąžiningiems asmenims sudarius fiktyvią dovanojimo sutartį, gali:

• reikalauti, kad dovanojimo sutartis būtų pripažinta negaliojančia, o pirkėjo teisės ir pareigos perkeltos jam;
• apsiriboti vien reikalavimu dovanojimo sutartį pripažinti negaliojančia, jeigu asmuo nepageidauja pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo.

Teisių ir pareigų perkėlimas šiuo atveju suprantamas kaip nuosavybės teisės į žemės ūkio paskirties žemę įgijimas ir kainos už šią žemę sumokėjimas. Nuo pasirinkto teisių gynimo būdo kartu priklausys ir tai, kokias aplinkybes asmuo, siekiantis apginti savo pirmumo teisę, turės pagrįsti ir įrodyti.

Dovanojimo sutarties negaliojimas

Pasirinkus bet kurį iš nurodytų teisių gynimo būdų, būtina įrodyti faktą, kad iš tikrųjų buvo sudaryta ne dovanojimo sutartis, o pirkimo–pardavimo sutartis. Paprastai tokio pobūdžio procesuose pateikti tiesioginius įrodymus, patvirtinančius dovanojimo sutarties neteisėtumo faktą, yra sunku, kadangi šią sutartį sudariusios šalys neigia sudariusios pirkimo– pardavimo sandorį.

Vis dėlto tam tikrais atvejais įmanoma surinkti ir tiesioginio pobūdžio įrodymų. Tokiu įrodymu gali tapti garso įrašas, kuriame užfiksuojamas vienos ar abiejų dovanojimo sutarties šalių patvirtinimas ar prisipažinimas, kad iš tiesų buvo sudaryta pirkimo–pardavimo, o ne dovanojimo sutartis. Tam, kad garso įrašas būtų teisėtas ir galėtų būti panaudotas teisme kaip įrodymas, jis turi būti padarytas laikantis Lietuvos teismų praktikoje nustatytų reikalavimų:

• turi būti padarytas naudojant neprasiskverbiančio pobūdžio (nespecializuoto sekimo) priemonę;
• turi būti padarytas ne įrašomojo asmens privačioje teritorijoje, t. y. viešoje vietoje;
• turi būti padarytas neturint tikslo pažeisti kito asmens privatumo, o siekiant viešame teismo posėdyje apginti pokalbį įrašiusio asmens teises ir geriau įrodyti jam palankias bylai reikšmingas aplinkybes;
• pokalbio turinys turi būti susijęs su šalis tarpusavy siejančiais teisiniais santykiais.

Ar garso įrašas atitinka keliamus reikalavimus ir juo galima remtis teismo procese, sprendžiama kiekvienu konkrečiu atveju.

Tačiau tokius ir kitus tiesioginius įrodymus surinkti pavyksta retais atvejais, todėl šiose situacijose paprastai remiamasi netiesioginio pobūdžio įrodymais. Netiesioginiu įrodymu, pavyzdžiui, gali būti žemės ūkio paskirties žemės pardavėjo (dovanotojo) ar pirkėjo (apdovanotojo) banko sąskaitų išrašai, kuriuose fiksuojami tam tikri pirkėjo (apdovanotojo) atlikti mokėjimai (pinigų išsigryninimas) arba įplaukos į pardavėjo (dovanotojo) banko sąskaitą (grynųjų pinigų įnešimas).

Antai vienoje iš bylų, kurioje buvo ginčijama dovanojimo sutartis, nustatyta, kad apdovanotojo (pirkėjo) artimas giminaitis keletą dienų prieš dovanojimo sutarties sudarymą išsigrynino pinigų sumą, atitinkančią perleistos žemės ūkio paskirties žemės vertę. Teismas sprendė, jog, nepaisant to, kad nėra tiesioginių įrodymų, patvirtinančių, kad išsigryninti pinigai buvo sumokėti dovanotojui ir to, kad mokėjimą už žemės sklypą atliko ne pats apdovanotasis, o trečiasis asmuo, byloje nustatytos aplinkybės patvirtina, kad už perleistą žemės ūkio paskirties žemę buvo mokama. Taigi pinigų mokėjimo fakto įrodymas yra viena iš esminių aplinkybių siekiant fiktyvią dovanojimo sutartį pripažinti negaliojančia.

Ne mažiau svarbus aspektas sprendžiant dėl fiktyvios dovanojimo sutarties ginčijimo yra tai, kad pagal Lietuvos teismų praktiką pripažįstama, jog dovanojimo sutartys paprastai sudaromos tarp asmenų, kuriuos sieja artimi ryšiai. Kilus ginčui dėl dovanojimo sutarties pripažinimo negaliojančia, šios sutarties šalys, nepaisant to, kad jų nesieja jokie artimi ryšiai, įvairias būdais šiuos artimus ryšius bando pagrįsti. Atsižvelgiant į tai, asmuo, kurio pirmumo teisė įgyti žemės ūkio paskirties žemę yra pažeidžiama, turi dėti pastangas, kad šie deklaruojami artimi ryšiai būtų paneigti. Artimų ryšių neegzistavimo faktas gali būti įrodinėjamas įvairiais būdais, t. y. šis procesas nėra vienareikšmis ir priklauso nuo konkrečios situacijos aplinkybių.

Kalbant apie įrodinėjimo standartus pabrėžtina ir tai, kad nagrinėdami bylas teismai taiko įrodymų pakankamumo taisyklę, grindžiamą tikimybių pusiausvyros principu. Šios taisyklės esmė, kad teismas gali daryti išvadą apie tam tikrų aplinkybių buvimą ne tik tada, kai dėl jų egzistavimo nėra absoliučiai jokių abejonių. Išvadą apie faktų buvimą teismas gali daryti ir tada, kai tam tikros abejonės dėl fakto buvimo išlieka, tačiau visuma byloje esančių įrodymų leidžia manyti esant labiau tikėtina atitinkamą faktą buvus, nei jo nebuvus. Todėl ginant savo pažeistą pirmumo teisę nebūtina surinkti įrodymus, kurie neabejotinai patvirtintų dovanojimo sutarties fiktyvumą, pakanka pateikti įrodymus, pagal kuriuos labiau tikėtina, kad dovanojimo sutartis yra fiktyvi, o ne realiai sudaryta.

Atkreiptinas dėmesys, kad nė vienas atskiras įrodymas teismui neturi esminės reikšmės, kadangi teismas vertina visų byloje surinktų įrodymų visumą ir sprendžia, ar nustatytos aplinkybės patvirtina, kad faktiškai buvo sudaryta pirkimo–pardavimo, o ne dovanojimo sutartis. Taigi nereikėtų atsisakyti savo pažeistos pirmumo teisės gynimo galimybių, jeigu neturima labai aiškių ir konkrečių įrodymų. Kita vertus, taip pat nepatartina apsiriboti tik vieno ar kelių fragmentiškų įrodymų pateikimu teismui.

Teisių ir pareigų perkėlimas

Jeigu ginant savo pažeistą pirmumo teisę pasirenkama ne tik reikalauti dovanojimo sutartį pripažinti negaliojančia, bet ir prašoma perkelti žemės ūkio paskirties žemės pirkėjo teises ir pareigas, kartu būtina įrodyti, jog egzistuoja visos perkėlimui būtinos sąlygos.

Įstatymas numato, kad asmuo teise reikalauti jam perkelti pirkėjo teises ir pareigas turi pasinaudoti per 3 mėnesius nuo tada, kai sužinojo apie savo pirmumo teisės pažeidimą. Taigi, sužinojus apie savo interesų pažeidimą ir pageidaujant pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo, būtina per nustatytą 3 mėnesių terminą kreiptis į teismą. Praleidus šį terminą reikalavimas dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo gali būti atmestas vien remiantis šio termino praleidimu. Be to, teisme gali tekti pagrįsti faktą, kad perkėlus žemės ūkio paskirties žemės pirkėjo teises ir pareigas, bus turima piniginių lėšų šios žemės pirkimo kainai sumokėti.

Kitas svarbus aspektas, susijęs su siekiu dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo, yra įvertinti, ar nėra kitų pagal įstatymą aukštesnės eilės pirmumo teisę turinčių asmenų. Jeigu tokie asmenys egzistuoja, pirkėjo teises ir pareigas perkelti gali būti atsisakyta. Pavyzdžiui, jeigu asmuo, kurio pirmumo teisė pažeista, turi žemės sklypą, kuris ribojasi su perleista žemės ūkio paskirties žeme (trečioji eilė), tačiau egzistuoja perleisto žemės sklypo bendraturčiai (pirmoji eilė) ar naudotojai (antroji eilė), esama rizikos, jog reikalavimas dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo teisme bus atmestas. Pagal teismų praktiką pakanka, kad aukštesnės eilės pirmumo teisę turintis asmuo pareikštų, kad galbūt norėtų įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, jeigu dovanojimo sutartis būtų pripažinta negaliojančia, t. y. nereikalaujama, kad šis asmuo pateiktų savarankišką reikalavimą byloje perkelti pirkėjo teises ir pareigas.

Pastaroji aplinkybė yra itin reikšminga, kadangi nesąžiningoms dovanojimo sutarties šalims suteikia galimybę siekti išvengti pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo savo teises ginančiam asmeniui. Šiuo atveju nesąžiningi pirkėjas ir pardavėjas gali įtikinti kitą asmenį, turintį aukštesnės eilės pirmumo teisę, jiems padėti teismo procese, t. y. jog šis asmuo, nors ir neturėdamas jokių realių ketinimų įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, dėl kurios vyksta ginčas, teisme pareikštų formalią poziciją, kad taip pat norėtų įsigyti šią žemę. Tokiu atveju pagal galiojančią teismų praktiką asmens, siekiančio apginti savo interesus, reikalavimas dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo būtų atmestas. Atsižvelgiant į tai, prieš priimant sprendimą ginti savo pirmumo teisę ir reikalauti pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo, reikėtų įvertinti, ar konkrečioje situacijoje yra aukštesnės eilės pirmumo teisę turinčių asmenų ir tai, ar egzistuoja tikimybė, kad pirkėjas (apdovanotasis) ir pardavėjas (dovanotojas) sugebės (pavyzdžiui, dėl giminystės, bičiulystės ar kt. santykių) pasitelkti šiuos aukštesnės eilės pirmumo teisę turinčius asmenis pateikti teismą klaidinančius argumentus, jog pageidauja įsigyti ginčo žemės ūkio paskirties žemę.